Chuyển nhượng dự án bất động sản: Doanh nghiệp ‘1 cổ 2 tròng’ giữa hai luật

Trong văn bản này, VCCI đề cập đến một số vấn đề liên quan tới một số quy định, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được nêu trong dự thảo Luật Đầu tư.

VCCI cho biết: Hiện nay có hai hệ thống pháp luật quy định về thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Thứ nhất, pháp luật về kinh doanh bất động sản quy định, đối với những dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Những dự án bất động sản không thuộc trường hợp này sẽ phải thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Điều này có nghĩa, những dự án bất động sản được chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ phải thực hiện trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ, chuyển nhượng một phần theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, Điều 37 Dự thảo quy định, đối với những dự án đầu tư mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều 25 (lựa chọn nhà đầu tư) và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư.

Những dự án còn lại thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản và quy định khác có liên quan.

Theo quy định này, nếu nhà đầu tư được lựa chọn theo các hình thức khác như: Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư; Đấu giá quyền sử dụng đất; Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất; Chỉ định nhà đầu tư theo Luật Đấu thầu 2025 (sửa đổi) … thì khi chuyển nhượng dự án sẽ không áp dụng Dự thảo, mà phải thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Việc thiết kế quy định về thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản như hiện này có thể khiến cho việc thực hiện thủ tục gặp khó khăn.

Ví dụ: chủ đầu tư được lựa chọn thông qua đấu thầu chuyển nhượng một phần dự án đầu tư. Lúc này, thủ tục chuyển nhượng sẽ áp dụng là Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, sau khi chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án (giảm quy mô, giảm tổng vốn đầu tư) theo quy định của Luật đầu tư.

Như vậy, một thủ tục chuyển nhượng dự án, doanh nghiệp phải thực hiện hai thủ tục của hai hệ thống pháp luật khác nhau, điều này khiến cho việc triển khai trên thực tế gặp khó khăn, phức tạp.

Do đó, VCCI đề nghị rà soát lại hệ thống pháp luật đầu tư và kinh doanh bất động sản để đảm bảo chủ đầu tư chỉ cần phải thực hiện một thủ tục. Có thể xem xét điều chỉnh theo hướng, bỏ quy định về thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và áp dụng toàn bộ trình tự, thủ tục, thẩm quyền về chuyển nhượng dự án, dù là bất động sản hay không, cần tập trung trong Luật Đầu tư, để đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp.