Tại tờ trình này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết hơn chục năm qua vẫn tồn tại lượng lớn giao dịch chuyển nhượng đất đai gặp vướng mắc pháp lý.
Theo đó, các trường hợp mua bán nhà bằng giấy viết tay không được cấp quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng). Người sở hữu đất bị hạn chế giao dịch, thế chấp và tiềm ẩn phát sinh tranh chấp.
Do đó, để đảm bảo quyền lợi người dân, Bộ đề xuất công nhận quyền sử dụng đất với các trường hợp mua bán bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ sau ngày 1/7/2014 đến 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Đề xuất mới này được đánh giá nhằm tháo gỡ vướng mắc thực tế cho số lượng lớn người dân đã mua bán đất bằng giấy tay trong nhiều năm nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý về đất đai.
Được biết, Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn hiện hành chỉ cho phép xử lý một số trường hợp nhất định, chủ yếu liên quan đến giao dịch cũ hoặc có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
Chẳng hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định có giấy tờ mua bán nhà đất lập trước ngày 15/10/1993 có thể được cấp sổ hồng mà không phải nộp tiền sử dụng đất nếu được UBND cấp xã xác nhận sử dụng ổn định trước thời điểm này.
Ngoài ra, trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên người khác nhưng có giấy mua bán viết tay kèm chữ ký các bên, chưa sang tên trước ngày 1/8/2024 và đất không có tranh chấp cũng có thể được xem xét cấp sổ.
Tuy nhiên, thực tế nhiều năm qua vẫn tồn tại lượng lớn giao dịch phát sinh sau ngày 1/7/2014 chỉ lập bằng giấy tay hoặc biên nhận dân sự. Đây là giai đoạn thị trường bất động sản phát triển mạnh tại nhiều địa phương, đặc biệt ở khu vực ven đô, đất phân lô tự phát hoặc giao dịch qua nhiều đời chủ.
Điểm đáng chú ý trong đề xuất mới là mốc thời gian được mở rộng đến trước ngày 1/8/2024 thay vì chỉ dừng ở trước ngày 1/7/2014 như trước đây. Đồng thời, quy định mới cũng bao quát cả trường hợp đất đã có giấy tờ, chưa có giấy tờ hoặc đã có sổ hồng nhưng vẫn đứng tên chủ cũ.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng Nam, chuyên gia tư vẫn pháp lý bất động sản cho biết: Đề xuất này đi đúng vào “điểm nghẽn” tồn tại nhiều năm trên thị trường đất đai: một khối lượng lớn giao dịch thực tế nhưng không được pháp luật thừa nhận đầy đủ. Nếu được thông qua, đây có thể xem là bước “hợp thức hóa có kiểm soát”, giúp giải quyết quyền lợi cho người dân đã mua đất bằng giấy tay, đồng thời giảm áp lực tranh chấp và ách tắc giao dịch trên thị trường.
Ở góc độ tích cực, chính sách này sẽ gỡ vướng trong trường hợp người dân đã sử dụng đất ổn định nhiều năm nhưng không thể cấp sổ, không thể thế chấp, chuyển nhượng. Đồng thời, giảm tranh chấp, khiếu kiện, minh bạch hóa quyền sở hữu.
Tuy nhiên, ông Nam cũng lưu ý, nguy cơ sẽ tạo ra tiền lệ xấu, nếu không thiết kế chặt chẽ, có thể khiến một bộ phận người dân kỳ vọng “hợp thức hóa” các giao dịch không đúng quy định trong tương lai.
"Vì vậy, nếu triển khai, chính sách cần đi kèm tiêu chí chặt chẽ như: đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, có xác nhận của chính quyền địa phương… Đồng thời, cần khẳng định rõ đây là giải pháp xử lý tồn tại lịch sử, không phải “mở cửa” cho các giao dịch giấy tay trong tương lai", ông nói.
