Số doanh nghiệp giải thể tăng gấp đôi
Tại Hội nghị công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026, diễn ra vào chiều 15/4, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho biết, trong quý 1/2026, kinh tế Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng GDP đạt 7,83% - mức cao nhất kể từ năm 2011.
Kết quả này cho thấy khả năng chống chịu và thích ứng của nền kinh tế trước các cú sốc bên ngoài, đồng thời khẳng định hiệu lực, hiệu quả trong quản lý điều hành vĩ mô của Chính phủ.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng đang được đón nhận những tín hiệu tích cực khi hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện, góp phần tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng và tạo điều kiện triển khai nguồn cung mới.
Tuy nhiên, song hành với các yếu tố hỗ trợ, thị trường cũng đang chịu áp lực không nhỏ từ môi trường bên ngoài.
“Biến động địa chính trị, áp lực lạm phát, tỷ giá và đặc biệt là mặt bằng lãi suất sẽ khiến doanh nghiệp và người mua nhà cần phải chọn lọc kỹ lưỡng hơn”, ông Đính nói.
Chính trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản đang vận hành trong trạng thái “kép”: vừa chịu tác động từ các biến số vĩ mô, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình sàng lọc và tái cấu trúc nội tại.
Một trong những biểu hiện rõ nét của quá trình này là sự phân hóa mạnh mẽ giữa các chủ thể tham gia thị trường. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, năng lực quản trị và pháp lý tốt đang chủ động mở rộng quy mô, gia tăng thị phần thông qua phát triển dự án mới, mua bán - sáp nhập và tích lũy quỹ đất.
Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui khỏi thị trường.
Số liệu trong quý 1/2026 cho thấy, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước, với tổng vốn đăng ký tăng tới 128%.
Tuy nhiên, số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi, phản ánh quá trình sàng lọc đang diễn ra ngày càng rõ nét. Hoạt động M&A bất động sản cũng diễn ra sôi động.
Cũng tại Hội nghị, ông Đính cho hay, mặt bằng lãi suất vay mua nhà sau giai đoạn ưu đãi liên tục duy trì ở mức cao từ cuối năm 2025 đến hết quý 1/2026 đã tác động mạnh tới thị trường bất động sản.
“Trong quý 1, lãi suất phổ biến trong khoảng 13-15%, trở thành “bộ lọc” với cả nhà đầu tư và người mua ở thực”, ông nói.
Điểm sáng của thị trường nằm ở nguồn cung
Theo Chủ tịch VARs, một trong những điểm nhấn của thị trường bất động sản quý I đó là nguồn cung. Theo ông, dù có sự điều chỉnh nhẹ theo quý, nhưng xét trong trung và dài hạn, nguồn cung vẫn đang trên đà mở rộng.
Không gian phát triển thị trường không còn bó hẹp tại các đô thị lõi mà đang lan tỏa mạnh mẽ ra các khu vực vệ tinh, nhờ vào sự đầu tư đồng bộ của hạ tầng kết nối và định hướng quy hoạch, sáp nhập đô thị.
“Điều này không chỉ giúp khai phá quỹ đất mới mà còn góp phần đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng tốt hơn nhu cầu ngày càng phân hóa của thị trường”, ông Đính nói.
Ở chiều cầu, thị trường đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt về hành vi và tâm lý của người mua. Dù chịu áp lực lớn từ chi phí vốn và thanh khoản chậm lại, nhưng nhu cầu thực không hề suy giảm mà chỉ trở nên chọn lọc hơn.
Nếu như trước đây tâm lý “FOMO” từng chi phối mạnh mẽ các quyết định đầu tư, thì hiện nay người mua đã chuyển sang trạng thái “sợ chọn sai”, ưu tiên các yếu tố an toàn như pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững.
Sự thay đổi này cũng phản ánh rõ trong diễn biến thanh khoản của thị trường. Các dự án được đầu tư bài bản, đặc biệt là các khu đô thị tích hợp với đầy đủ hạ tầng và tiện ích, pháp lý hoàn chỉnh, mức giá phù hợp, vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ khả quan và trở thành điểm sáng.
Ngược lại, các sản phẩm thiếu kết nối hạ tầng, tiện ích, điển hình là đất nền tại nhiều khu vực, vẫn rơi vào trạng thái trầm lắng, cho thấy thanh khoản thị trường đang mang tính chọn lọc rất cao.
Cùng với đó, cấu trúc thị trường cũng đang phân hóa thành hai nhóm rõ rệt. Một bên là các doanh nghiệp dẫn dắt, sở hữu tiềm lực tài chính vững mạnh, chiến lược phát triển bài bản và khả năng thích ứng nhanh với biến động.
Bên còn lại là các doanh nghiệp nhỏ và nhà đầu tư cá nhân buộc phải tái cấu trúc để tồn tại và thích nghi. Trong bối cảnh này, dòng tiền đóng vai trò như một “bộ lọc tự nhiên”, góp phần loại bỏ những chủ thể yếu kém và thúc đẩy thị trường vận hành hiệu quả hơn.
Đáng chú ý, phân khúc nhà ở xã hội tiếp tục nổi lên như một điểm sáng quan trọng. Không chỉ góp phần đa dạng hóa nguồn cung, phân khúc này còn đóng vai trò then chốt trong việc bù đắp khoảng trống mà nhà ở thương mại chưa đáp ứng được, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu ở thực ngày càng gia tăng.
Tuy nhiên, nhìn từ góc độ thận trọng, thị trường vẫn đang đối mặt với những thách thức không nhỏ về dòng vốn từ thị trường trái phiếu.
Dẫu vậy, đây cũng chính là động lực để các doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc danh mục đầu tư, nâng cao năng lực quản trị rủi ro và minh bạch hóa hoạt động. Song song với đó, dòng vốn tín dụng đang được điều tiết có chọn lọc hơn.
Từ thực tiễn đó, các khuyến nghị được đưa ra không chỉ mang tính định hướng mà còn là yêu cầu cấp thiết đối với các chủ thể tham gia thị trường.
Ông Đính cho rằng, chủ đầu tư cần chủ động thích ứng với chính sách, tập trung vào các sản phẩm có giá trị thực và kiểm soát chặt chẽ đòn bẩy tài chính.
“Các nhà môi giới cần nâng cao chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp, minh bạch thông tin và góp phần ổn định thị trường. Trong khi đó, nhà đầu tư và người mua cần thay đổi tư duy, ưu tiên chiến lược trung – dài hạn hơn”, ông Đính nhấn mạnh.
