Giá chung cư, tăng và liên tục “phá đỉnh”

Tại quận Long Biên, cách đây 5 năm, mặt bằng căn hộ mới mở bán tại đây chỉ dao động trong khoảng 18 - 21 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên tối thiểu là 30 triệu đồng/m2. Một số dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp có mức giá trên 35 triệu đồng/m2.

Ngay cả huyện Gia Lâm, dù chỉ đang rục rịch lên quận, nhưng giá căn hộ tại đây cũng lập mặt bằng trên 30 triệu đồng/m2.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, bà Lê Trang, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội chia sẻ: Hiện nay, nhiều người vẫn nghĩ giá đất, giá nhà ở các huyện ngoại thành rẻ hơn khu vực trung tâm, điều này là hoàn toàn sai.

“Nếu như 5 năm trước, suy nghĩ này đúng, nhưng đặt ở thời điểm này thì không. Điều này được chứng minh bằng giá đất, giá chung cư tại huyện Gia Lâm đang có giá rất cao, tương đương với các khu vực như Thanh Xuân hoặc Hoàng Mai. Tương tự, tại TP.HCM, giá đất, giá chung cư tại các huyện Bình Chánh, quận 12 cũng đang rất cao”, bà Trang nói.

Vị chuyên gia này khẳng định, cách đây 5 năm, chỉ cần 1,5 tỷ đồng là có thể mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại quận Long Biên, nhưng hiện nay thì rất khó, tối thiểu là 2 tỷ đồng.

Giải thích về hiện tượng các dự án chung cư ngoại thành có giá tương đương với khu vực nội thành, bà Trang nói: “Hầu hết, quỹ đất ở khu vực nội đô Hà Nội hoặc TP.HCM đều đang cạn kiệt. Nếu có, chủ đầu tư sẽ ưu tiên xây dựng các dự án chung cư cao cấp, để tăng lợi nhuận, thay vì xây các dự án thuộc phân khúc thấp hơn. Do đó, trong thời gian tới, các dự án trong nội đô sẽ rất cao”.

Trong khi đó, quỹ đất tại ngoại thành tương đối thoải mái để phát triển các dự án khu đô thị có quy mô lớn. Theo thời gian, các dự án khu đô thị này sẽ dần hoàn thiện các tiện ích, điều này sẽ làm giá chung cư tại đây tăng tịnh tiến theo thời gian.

“Nói dễ hiểu hơn, trong các dự án đại đô thị, chủ đầu tư sẽ không dùng hết quỹ đất để xây dựng nhà ở, chung cư. Thay vào đó, họ sẽ xây các tiện ích, công viên, trường học,... Do đó, để bù vào giá trị khấu hao của đất được sử dụng làm các dịch vụ tiện ích, chủ đầu tư sẽ tăng giá nhà lên. Điều này đã làm giá căn hộ tăng theo tiến độ dự án”, bà Trang chia sẻ.

Cũng theo bà Trang, thị trường hiện nay cũng ghi nhận tình trạng chủ đầu tư tăng giá chung cư theo kiểu“tát nước theo mưa: “Một dự án tăng giá là các dự án khác sẽ tăng theo”, bà Trang nhấn mạnh.

“Mơ” giá chung cư giảm

Hầu hết, báo cáo của các công ty nghiên cứu bất động sản Việt Nam đã chỉ ra rằng, giá căn hộ tại các đô thị lớn tăng liên tục. Một số chuyên gia cho rằng, chỉ có “nằm mơ” mới thấy giá chung cư giảm.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong 4 tháng đầu năm 2023,  giá rao bán chung cư ở Hà Nội và TP HCM gần như đi ngang ở tất cả các phân khúc. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm trước, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng nhẹ từ 2% - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp.

Tại TP HCM, chung cư bình dân không có bất kỳ thay đổi nào về giá rao bán, chung cư trung cấp có giá tăng 2%, trong khi chung cư cao cấp tăng giá 6%. Như vậy, giá chung cư tại các thành phố lớn đã trải qua nhiều tháng cầm chừng, không còn tăng nóng như trước đây nhưng cũng không giảm.

Tương tự, theo số liệu của Công ty bất động sản CBRE, giá sơ cấp trên thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội trung bình đạt 1.934 USD/m2 vào cuối năm 2022, tăng 21,2% so với cùng kỳ năm trước. Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình tính đến quý IV/2022 đạt 1.303 USD/m2, tăng 7,5%. 

CBRE dự báo, giá sơ cấp sẽ tăng 4 - 7% mỗi năm trong vòng 3 năm tới nhờ nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán các dự án cao cấp tại các vị trí đắc địa. 

Trong khi đó, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nhu cầu thị trường cao nhưng lượng giao dịch thấp do nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm đầu tư và cao cấp, không phù hợp với nhu cầu thực sự cũng như khả năng chi trả của người dân. Trong đó, hơn 72% lượng giao dịch là căn hộ cao cấp.

VARS nhận định giá căn hộ cao cấp ở các thành phố lớn tiếp tục ghi nhận ở ngưỡng cao do các dự án mới mở bán chủ yếu là dự án cao cấp, trung bình 51 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 74 triệu đồng/m2 tại TP HCM. Còn với các dự án phù hợp với nhu cầu thực, đầy đủ pháp lý và có thanh khoản, VARS cho hay vẫn có dấu hiệu tăng giá.

VARS dự báo với phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc bình dân, trung cấp ở các thành phố lớn sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện.

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh của Batdongsan.com: Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, giá của phân khúc chung cư sẽ tiếp tục giữ ở mức cao. Đáng chú ý, giá chung cư tại những dự án đã hình thành và có người ở trong thời gian tới sẽ tăng do hiện nay, nguồn cung đang khan hiếm.

"Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp hiện vẫn chưa được tháo gỡ về vốn, chưa được cấp quỹ đất để triển khai dự án hay các vấn đề pháp lý, điều này khiến nguồn cung ngày càng bó hẹp, tạo nên áp lực giữ giá ở mức cao. Kịch bản giá nhà hạ sâu khó xảy ra", ông Hào nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét, do thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài nên dự án bị đội giá. Các dự án mở bán sau khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn những dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, nếu nguồn cung bất động sản vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ khó giảm.