Giá nhà cao hơn 30 lần tiền lương người mua nhà: Cẩn trọng “bong bóng”

Trong tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, diễn ra vào sáng nay (24/8), TS Lê Xuân Nghĩa,  thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tiền tệ Quốc gia cho rằng: Việt Nam và Trung Quốc có thị trường bất động sản khá giống nhau, cả khi có cả dạng nhà ở, nhà cho thuê chưa hoàn chỉnh (xây thô) hoặc đất nền. 

Cũng chỉ ở Việt Nam và Trung Quốc có thêm một loại vốn từ trả trước một phần của khách hàng. Về cơ bản, đây là nguồn vốn quan trọng và an toàn giúp doanh nghiệp giải quyết được nhiều vấn đề cấp bách.

Tuy nhiên, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, Việt Nam cần phải nghiên cứu một cách nghiêm túc về thị trường bất động sản. Lúc nào thì thị trường bất động sản gặp vấn đề, gặp vấn đề về "bong bóng" bất động sản, đặc biệt là giá nhà cao hơn 30 lần tiền lương của người mua nhà.

“Trung Quốc và Việt Nam đều đang gặp vấn đề này. Dư cung, thừa nguồn cung và thiếu vốn. Việt Nam có tình trạng dư cung, thiếu cung ở một vài phân khúc bất động sản dẫn đến ko có hàng để bán nên dòng tiền bị âm: Nhiều dự án đắp chiếu không có tiền triển khai, không có tiền giải phóng mặt bằng…”, ông Nghĩa nói.

Đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp vướng mắc về vốn đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp. Để xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này, cần sớm xây dựng đạo luật về trái phiếu doanh nghiệp, các nước khác trên thế giới họ cũng làm nhiều rồi.

“Đơn giản là chúng ta học tập kinh nghiệm của họ, nhưng khi áp dụng vào Việt nam cần sáng tạo, cẩn trọng, thế giới đã làm nhiều năm nay. Đây cũng là bài học trong xây dựng chính sách”, ông Nghĩa nói.

Cần thiết phải xây dựng bảng xếp hạng tín nhiệm chủ đầu tư

Theo các chuyên gia, hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là kênh trái phiếu của các doanh nghiệp đang bất động sản có nhiều “cạm bẫy” đem lại rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Do đó, Việt Nam nhất thiết phải xây dựng bảng xếp hạng tín nhiệm của chủ đầu tư.

TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng: Các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư trong cộng đồng không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền,… để quyết định đầu tư, họ đơn giản quan tâm chuyện doanh nghiệp đó được xếp hạng như thế nào.

Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư lớn, dài hạn, họ có thể nghiên cứu sâu hơn là trình độ quản trị, các dự án trong quá khứ và trong tương lai, nhưng nhà đầu tư nhỏ lẻ họ chỉ nhìn vào xếp hạng thôi.

“Không có xếp hạng giống như đi trong sương mù. Các nhà đầu tư cảm thấy đi trong sương mù có cái hay của đi trong sương mù. Bởi vì chúng ta chưa thấu hiểu được cái minh bạch. Theo dự đoán của chúng tôi, từ nay đến cuối năm có 112.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu đáo hạn. Trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2%, đây là con số rất lớn”, ông Nghĩa nói.

Do đó, ông Nghĩa cho rằng phải có một kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp để có được nguồn vốn trung dài hạn lâu dài. 

Nói về việc xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp, một trong những phương pháp giúp thị trường minh bạch thông tin, góp phần phát triển thị trường vốn, ông Phùng Xuân Minh, Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings cho hay việc xếp hạng tín nhiệm phục vụ cho đa mục đích, giúp doanh nghiệp tiếp cận đa dạng hóa nguồn vốn, nguồn đầu tư, chủ động trong cân đối nguồn lực.  

Tuy nhiên, thực trạng về việc Xếp hạng tín nhiệm ở Việt Nam trong thời gian qua còn nhiều khó khăn, tồn tại.

Đơn cử, phần lớn các tổ chức phát hành trên thị trường chưa thật sự hiểu rõ và quan tâm đến các lợi ích tổng thể của việc Xếp hạng tín nhiệm, đối với chiến lược phát triển doanh nghiệp nói chung cũng như việc chủ động thực hiện chiến lược đa dạng hóa trong việc thu hút các nguồn lực đầu tư trên thị trường thông qua các kênh vốn từ thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu quốc tế và trong nước, hoạt động M&A, hợp tác đầu tư và phát triển kinh doanh,… 

“Vì vậy, số lượng các tổ chức phát hành thực hiện Xếp hạng còn rất hạn chế”, Chủ tịch HĐQT Saigon Ratings nhấn mạnh.

Dù vậy, ông Phùng Xuân Minh cho rằng: Mục tiêu cuối cùng là thị trường phải minh bạch thông tin. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm là đơn vị góp phần làm được điều đó, kinh nghiệm cho thấy nhiều nước đã áp dụng xếp hạng tín nhiệm với doanh nghiệp để minh bạch thị trường.

Để làm được điều này, doanh nghiệp cần có hai báo cáo quan trọng là báo cáo kiểm toán và báo cáo xếp hạng tín nhiệm. Việc minh bạch thông tin sẽ mang lại 4 lợi ích.

Đối với cơ quan quản lý nhà nước, sẽ thuận lợi hơn trong quản lý, quản lý chặt chẽ hiệu quả theo đúng định hướng. Đối với doanh nghiệp, các tổ chức đầu tư trong và ngoài nước có thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, kịp thời để tham khảo đầu tư vào bất cứ doanh nghiệp nào nếu có nhu cầu.

“Các nhà đầu tư trên thị trường, đặc biệt cá nhân rất nhiều, tạo cầu cho xã hội, quy đổi vốn thành công trên thị trường. Với nội tại doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp nâng cao chất lượng quản lý nội bộ, tạo nên một doanh nghiệp tốt, một khả năng huy động tốt”, ông Minh nói.