Thay vì chỉ dừng lại ở cải tạo, chỉnh trang các khu chung cư cũ như trước đây, định hướng mới đã chuyển mạnh sang tái thiết toàn diện, với việc giải tỏa trắng từng khu vực, xây dựng lại đồng bộ hệ thống hạ tầng và không gian đô thị theo hướng phát triển chiều dọc nhưng giảm mật độ dân cư.
Hà Nội tái cấu trúc đô thị
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE), quá trình tái cấu trúc không gian đô thị không chỉ điều chỉnh lại phân bố dân cư, lao động và nguồn lực kinh tế, mà còn kéo theo sự tái cấu trúc sâu sắc của thị trường bất động sản (BĐS) tại Hà Nội, đặc biệt là sự thay đổi trong hành vi lựa chọn nhà ở và chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn.
Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đã xác lập lộ trình giãn dân nhằm giảm áp lực cho khu vực nội đô lịch sử.
Cụ thể, trong giai đoạn 2026-2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố nằm trong phạm vi Vành đai 3.
Sang giai đoạn 2036-2045, quy mô di dời tiếp tục mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong Vành đai 3 để phục vụ quá trình tái cấu trúc đô thị. Như vậy, trong giai đoạn 2026-2045, Hà Nội dự kiến di dời tổng cộng hơn 860.000 người.
Quyết định này thể hiện quyết tâm rất lớn của chính quyền trong việc xử lý những vấn đề tồn tại kéo dài nhiều năm như mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu hụt không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống tại khu vực nội đô.
Tuy nhiên, theo VARs IRE, kinh nghiệm thực tiễn cho thấy, nếu chỉ tập trung di dời nơi ở mà không đồng thời di dời sinh kế, quá trình giãn dân rất khó đạt hiệu quả thực chất.
Người dân chỉ sẵn sàng rời khu vực trung tâm khi khu vực đến không chỉ có nhà ở, mà còn bảo đảm điều kiện sinh sống lâu dài, đặc biệt là cơ hội việc làm, hệ thống y tế - giáo dục và môi trường sống tốt hơn.
Vì vậy, VARS IRE cho rằng, song song với đầu tư hạ tầng giao thông, Hà Nội cần đẩy mạnh dịch chuyển các khu chức năng đô thị như cơ quan hành chính, văn phòng, trường học, bệnh viện và các trung tâm nghiên cứu ra các khu vực vùng ven.
"Việc dịch chuyển này không chỉ tạo việc làm tại chỗ, mà còn góp phần hình thành các cực phát triển mới, giúp người dân dịch chuyển theo dòng công việc và cơ hội kinh tế một cách tự nhiên, thay vì mang tính bắt buộc", VARs IRE cho biết.
Tác động tới thị trường bất động sản Hà Nội
Trong trung và dài hạn, thị trường BĐS khu vực trung tâm Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục phân hóa rõ nét. Phân khúc hạng sang và siêu sang tại khu vực lõi đô thị duy trì mặt bằng giá cao và xu hướng tăng ổn định, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia cao cấp và lực lượng lao động chất lượng cao. Đây cũng là phân khúc phù hợp với định hướng phát triển và hội nhập quốc tế của Thủ đô.
Theo các đề án tái thiết đô thị, quỹ đất trung tâm sau khi được cải tạo sẽ ưu tiên cho các công trình thương mại - dịch vụ có giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, khu văn phòng hạng A.
“Đây sẽ là nền tảng quan trọng để phát triển phân khúc nhà ở siêu cao cấp gắn với các khu chức năng nói trên, đồng thời đáp ứng nhu cầu ở thực ngày càng lớn của nhóm khách hàng có thu nhập cao”, VARS IRE nhấn mạnh.
Trong khi đó, các khu chung cư cũ tại khu vực trung tâm có thể tiếp tục giữ giá hoặc tăng nhẹ trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về trung và dài hạn, phân khúc này sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng kết nối vùng ven ngày càng hoàn thiện và quá trình dịch chuyển dân cư, sinh kế ra khỏi lõi đô thị diễn ra mạnh mẽ hơn.
Ở chiều ngược lại, khu vực vùng ven Hà Nội được dự báo sẽ trở thành nơi hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời. Thị trường tại đây sẽ chứng kiến sự xuất hiện của nhiều đại đô thị quy mô lớn, với nguồn cung dồi dào và chất lượng ngày càng cao.
“Việc thúc đẩy phát triển nhà ở tại vùng ven, bao gồm cả các sản phẩm cao cấp, giúp người dân thuộc diện di dời có nhiều lựa chọn phù hợp và dễ dàng đạt được các thỏa thuận tái định cư”, VARs IRE nêu.
Trong bối cảnh đó, hình thức bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tại những khu vực đã được quy hoạch trở thành các cực tăng trưởng mới được đánh giá là giải pháp phù hợp hơn so với bồi thường bằng tiền.
Đặc biệt, những khu vực đang và sẽ hình thành các cụm trường đại học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu và khu công nghệ cao được kỳ vọng trở thành điểm đến ổn định cho dòng dân cư dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm.
Mặc dù nguồn cung tại vùng ven dự báo tăng mạnh, khả năng mặt bằng giá căn hộ giảm sâu là không lớn do chi phí đất đai, xây dựng và vốn đầu tư ngày càng gia tăng.
Đồng thời, chất lượng dự án tại khu vực này đang được nâng lên rõ rệt, với phần lớn các dự án mới phát triển theo mô hình đại đô thị, sở hữu hệ thống hạ tầng và tiện ích đồng bộ, hiện đại.
Mức giá phổ biến có thể xoay quanh khoảng 50 triệu đồng/m2, ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội. Nhu cầu ở thực từ dòng dân cư di dời sẽ tiếp tục đóng vai trò lực đỡ quan trọng cho thị trường.
Trong bối cảnh nguồn cung BĐS gia tăng mạnh trên diện rộng, cùng sự xuất hiện của hàng loạt siêu đô thị và quá trình tái cấu trúc không gian đô thị diễn ra ngày càng quyết liệt, chiến lược đầu tư BĐS cần được điều chỉnh theo hướng thận trọng và ưu tiên trung - dài hạn.
Tại khu vực vùng ven, những nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn có thể tiếp tục nắm giữ các tài sản gắn với nhu cầu ở thực và nằm trên các trục hạ tầng mới - nơi vẫn còn dư địa tăng trưởng. Ngược lại, cần hạn chế các quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, đặc biệt tại những khu vực đã tăng giá “nóng”.
Ở khu vực trung tâm, phân khúc BĐS hạng sang tiếp tục là điểm đến của dòng tiền từ nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh và xu hướng tích trữ tài sản dài hạn. Nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu thuê cao, giá bán và giá thuê tại các dự án có vị trí đắc địa được kỳ vọng duy trì xu hướng tăng ổn định, tương tự diễn biến tại TP HCM - nơi nhiều dự án trung tâm dù có giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ và lấp đầy rất lớn.
Bên cạnh Hà Nội, các địa phương giáp ranh có nền tảng kinh tế tốt, hưởng lợi từ dòng vốn FDI và sự phát triển của công nghiệp - logistics cũng là những thị trường tiềm năng, đáng cân nhắc trong chiến lược đầu tư trung và dài hạn.
