Tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn
Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026) diễn ra vào ngày 9/1, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã điểm lại thị trường bất động sản trong năm 2025.
Theo bà, thị trường địa ốc năm qua ghi nhận nguồn cung tăng trưởng tích cực, tiến tới giai đoạn trước Covid-19 và giao dịch sôi động trong phần lớn thời gian.
Năm 2025, toàn thị trường có hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tăng 88% so với năm 2024. Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận hơn 42.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước.
Lượng tồn kho tăng nhanh nhưng chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung cho giai đoạn tiếp theo.
Tuy vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn. Tại một số địa phương, chủ yếu thuộc khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn tăng mạnh, giúp cải thiện cục bộ cán cân thị trường.
Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM (cũ), mức độ lệch pha ngày càng rõ nét khi nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.
Theo đó, trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp 2 lần năm 2024. Tuy nhiên, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 100 triệu đồng/m2, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước.
Riêng tại Hà Nội và TP HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Cơ cấu phân khúc tiếp tục dịch chuyển khi tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh, trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.
Chia sẻ về vấn đề thanh khoản, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho biết, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88 nghìn giao dịch thành công.
Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý IV, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.
Phân khúc nào đang dẫn dắt thị trường?
Theo ông Lê Đình Chung, trong năm 2025, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm nóng của thị trường với giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh, khi các dự án phát triển mới đều định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp trở lên trong bối cảnh chi phí liên quan đến đất đai tăng mạnh.
Tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TP HCM (cũ), giá chào bán mới đạt trung bình 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước, với hàng loạt dự án sang trọng được mở bán vào thời điểm cuối năm, khẳng định tín hiệu tăng trưởng của thị trường.
Tại Đà Nẵng, giá chào bán mới căn hộ chung cư trung bình cũng vượt ngưỡng 83 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm 2024.
Trên thị trường thứ cấp, tại Hà Nội, giá bán tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn, song đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm, xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng, tuy nhiên, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì ổn định.
Tại Đà Nẵng, giá bán tăng mạnh nhờ nhu cầu đầu tư gia tăng, đặc biệt từ nhà đầu tư khu vực Hà Nội, song thanh khoản cũng chậm lại vào cuối năm với mặt bằng giá có xu hướng đi ngang. Trong khi đó, tại TP HCM, giá căn hộ tiếp tục tăng tốc, tập trung tại các khu vực có dự án hạ tầng lớn đang và sắp triển khai.
Ở phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận sự phục hồi rõ nét nhưng mang tính chọn lọc. Nguồn cung tăng mạnh gấp 4 lần năm 2024 và được hấp thụ khoảng 55%, song giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án đô thị biển, đại đô thị nghỉ dưỡng quy mô lớn do các chủ đầu tư uy tín phát triển.
Các mô hình đô thị biển đa chức năng, vừa phục vụ nhu cầu an cư, vừa đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, đầu tư dài hạn, đang dần thay thế mô hình nghỉ dưỡng truyền thống và thu hút một phần dòng tiền đầu tư từ phân khúc nhà ở truyền thống.
Bên cạnh đó, các phân khúc bất động sản công nghiệp, thương mại – bán lẻ và văn phòng tiếp tục duy trì đà phát triển tích cực.
Phân khúc bất động sản công nghiệp ghi nhận sự mở rộng cả về quy mô và chất lượng với 478 khu công nghiệp đã được thành lập, trong đó 324 khu đang hoạt động, tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 95,7 nghìn ha.
Các khu công nghiệp mới được định hướng phát triển theo mô hình hiện đại, trong khi các khu hiện hữu từng bước chuyển đổi sang mô hình sinh thái, thông minh, hướng tới mục tiêu Net Zero và thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới.
Ở phân khúc bất động sản thương mại - bán lẻ, năm 2025 ghi nhận hơn 418.000 m2 nguồn cung mới, tăng 1,4 lần so với năm 2024. Cuộc đua phát triển trung tâm thương mại tiếp tục sôi động, tập trung vào các tổ hợp quy mô lớn, đa dạng trải nghiệm, gắn với các đại đô thị nhằm gia tăng giá trị toàn khu và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, mua sắm của cư dân.
Phân khúc bất động sản thương mại - văn phòng bổ sung hơn 200.000 m2 diện tích sàn mới. Xu hướng dịch chuyển văn phòng ra khu vực phía Tây Hà Nội và vùng ven TP HCM tiếp diễn, với nhu cầu ưu tiên các tòa nhà hiện đại, đạt chứng chỉ xanh. Tuy nhiên, một số khu vực đang đối mặt với áp lực cạnh tranh gia tăng khi nguồn cung tăng nhanh hơn nhu cầu.
