Việc tạo dựng một hành lang pháp lý thông thoáng nhưng có kiểm soát không chỉ góp phần tăng sức hấp dẫn của thị trường bất động sản, mà còn khẳng định cam kết của Việt Nam trong việc xây dựng môi trường đầu tư hiện đại, cạnh tranh và hội nhập quốc tế.
Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng: Nếu Việt Nam nới lỏng chính sách cho người nước ngoài mua nhà, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hưởng lợi về dòng vốn, thanh khoản và hội nhập.
+ Theo bà, rào cản lớn nhất hiện nay khiến người nước ngoài khó mua nhà tại Việt Nam là gì?
- Rào cản lớn nhất hiện nay đối với người nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam vẫn nằm ở khung pháp lý về quyền sở hữu đất đai. Theo quy định hiện hành, Luật Đất đai chưa cho phép người nước ngoài sở hữu quyền sử dụng đất, dù Luật Nhà ở đã mở cho người nước ngoài được mua nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Chỉ có đối tượng Việt kiều mới được mua và sở hữu nhà ở như công dân trong nước, được đứng tên sổ hồng. Bên cạnh đó, thủ tục pháp lý, quy trình mua bán, xác nhận đối tượng,.... vẫn còn phức tạp, thiếu tính đồng bộ.
+ Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra quy định giới hạn về tỷ lệ sở hữu dành cho người nước ngoài. Cụ thể, người nước ngoài tại Việt Nam chỉ được sở hữu tối đa 30% căn hộ trong một tòa nhà chung cư và tối đa 250 căn nhà ở riêng lẻ trong khu vực tương đương một phường. Theo bà, quy định này có làm “tắc” nguồn cầu ngoại không?
- Tôi cho rằng, quy định giới hạn 30% số căn hộ trong một tòa nhà đối với người nước ngoài là hợp lý và phù hợp với thực tiễn quản lý. Tuy nhiên, bất cập chủ yếu nằm ở quy định giới hạn 250 căn nhà ở riêng lẻ trên một đơn vị hành chính cấp phường (bao gồm biệt thự, nhà liền kề).
Trên thực tế, UBND phường rất khó có đủ dữ liệu, công cụ và cơ chế quản lý để kiểm soát chính xác số lượng này. Hi vọng sau khi gắn mã định danh bất động sản, trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất đi vào hoạt động, việc quản lý theo sát này sẽ có cơ sở và thuận tiện hơn.
Bên cạnh đó, tại một số khu vực đặc thù, nơi tập trung đông người nước ngoài sinh sống, dòng vốn FDI lớn, các khu công nghiệp công nghệ cao, trung tâm tài chính, khu ngoại giao đoàn, cũng như các khu vực có định hướng hội nhập quốc tế, nhu cầu nhà ở của chuyên gia, quản lý cấp cao và nhân lực chất lượng cao là nhu cầu thực rất lớn.
Việc áp một “trần cứng” theo đơn vị hành chính trong bối cảnh quy mô phường ngày càng lớn sau sáp nhập có thể trở thành rào cản cho cả sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế.
+ Luật Nhà ở 2023 cũng quy định thời hạn sở hữu 50 năm có đủ hấp dẫn để thu hút dòng tiền nước ngoài hay không, thưa bà?
Đương nhiên nếu chúng ta cho phép người nước ngoài sở hữu lâu dài thì tính hấp dẫn sẽ cao hơn. Nhưng theo tôi thời hạn sở hữu 50 theo như quy định hiện tại không hẳn là yếu tố khiến sức hấp dẫn để thu hút dòng tiền nước ngoài bị giảm đi.
Bởi lẽ trên thực tế, bên cạnh các quốc gia cho phép người nước ngoài sở hữu lâu dài như Hàn Quốc, Nhật Bản, thì nhiều quốc gia khác cũng đang giới hạn thời gian sở hữu như Trung Quốc, Thái Lan, Singapore.
Tại Việt Nam, lượng lớn người nước ngoài là các chuyên gia sang theo diện công tác, họ có nhu cầu thuê dài hạn hơn là mua, và với mục đích này, họ sẽ quan tâm nhiều hơn đến chất lượng dịch vụ, mức độ an toàn của bất động sản.
+ Theo bà, nếu Việt Nam nới lỏng hơn cho người nước ngoài mua nhà, thị trường bất động sản sẽ được lợi và gặp rủi ro gì?
- Nếu Việt Nam nới lỏng chính sách cho người nước ngoài mua nhà, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hưởng lợi về dòng vốn, thanh khoản và hội nhập, nhưng đồng thời cũng đi kèm những rủi ro cần được kiểm soát.
Cụ thể, về lợi ích, trước hết, thị trường bất động sản sẽ đón nhận nguồn cầu chất lượng cao, bao gồm cả cầu ở và đầu tư, gia tăng. Từ đó, góp phần gia tăng thanh khoản cho các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, đồng thời đặt ra yêu cầu nâng chuẩn về chất lượng sản phẩm.
Thứ hai, việc mở cửa có kiểm soát sẽ thu hút dòng vốn quốc tế dài hạn, góp phần đa dạng hóa dòng vốn đang phụ thuộc lớn vào tín dụng cho thị trường. Đồng thời thúc đẩy quá trình hội nhập quốc tế, hình thành cộng đồng cư dân quốc tế.
Về rủi ro, lớn nhất là nguy cơ đầu cơ quốc tế hóa thị trường, đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân trong nước, đặc biệt là khu vực trung tâm. Bên cạnh đó là rủi ro về an ninh đô thị, quản lý dân cư,....
+ Theo bà, chính sách hiện nay cần thay đổi điểm nào trước tiên để vừa hút vốn, vừa đảm bảo an toàn thị trường?
- Theo tôi, để vừa thu hút dòng vốn quốc tế, vừa đảm bảo an toàn thị trường, trước tiên cần cải cách thể chế và cơ chế quản lý, nhằm tạo niềm tin cho dòng vốn dài hạn.
Đồng thời, cần chuyển từ mô hình quản lý bằng “trần cứng” sang quản lý linh hoạt theo không gian đô thị và chức năng phát triển, thông qua việc phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại từng đơn vị hành chính cấp phường, trên cơ sở điều kiện kinh tế - xã hội, quy hoạch đô thị, đặc điểm dân cư, dòng vốn FDI và yêu cầu an ninh - quốc phòng của từng địa phương.
Xin cảm ơn bà!
