Dự án Khu du lịch biển Hoa Trung do Công ty cổ phần Hòn Ngọc Á Châu làm chủ đầu tư, thực hiện tại phường Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng, với diện tích sử dụng đất là 170.000m². Mục tiêu của dự án là đầu tư xây dựng và kinh doanh một khu du lịch biển đạt tiêu chuẩn quốc tế, gồm khách sạn tiêu chuẩn quốc tế khoảng 200 phòng và các hạng mục tiện ích có liên quan; khoảng 95 căn biệt thự để bán và cho thuê; khoảng 150 căn hộ cao cấp để bán và cho thuê; kinh doanh dịch vụ khách sạn; dịch vụ lữ hành quốc tế và nội địa; kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản.
Cấp phép trái thẩm quyền, bỏ qua điều kiện năng lực
Theo đó, UBND TP. Đà Nẵng đã giao Trung tâm Xúc tiến đầu tư tham mưu cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Hành vi này bị cơ quan thanh tra khẳng định là trái với quy định. Thêm vào đó, khâu thẩm tra năng lực nhà đầu tư và việc trình cấp Giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào năm 2007 cũng không tuân thủ các quy định của Luật Đầu tư 2005.
Nghiêm trọng hơn, hồ sơ chứng minh năng lực tài chính của Công ty Cổ phần Hòn Ngọc Á Châu (chủ đầu tư dự án) hoàn toàn “lệch pha” so với quy mô dự án. Với tổng vốn đầu tư lên đến 1.376 tỷ đồng, công ty chỉ có vốn điều lệ vỏn vẹn 100 tỷ đồng. Mức vốn này không đạt điều kiện vốn tối thiểu 15% đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ.
Việc “châm chước” năng lực ngay từ ban đầu đã để lại hệ lụy lớn khi đến nay, dự án vẫn nằm trong tình trạng chậm tiến độ do nhiều nguyên nhân, bao gồm cả những trở ngại hành chính.
Giao đất “chui”, áp giá “lùi” và tự ý chuyển mục đích
Theo cơ quan chức năng của TP. Đà Nẵng, toàn bộ diện tích giao đất, cho thuê đất của dự án đều không được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất, vi phạm khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai 2003 và Điều 61 Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Quy trình giao đất cũng lộ rõ sự lỏng lẻo khi các cơ quan bỏ qua bước thẩm định nhu cầu sử dụng đất và không hề đánh giá việc chấp hành pháp luật về đất đai của nhà đầu tư.
Sự bất thường còn bộc lộ rõ trong việc tính tiền đất. Mặc dù quyết định giao đất, cho thuê đất được ban hành năm 2008, chính quyền lại áp dụng mức giá đất từ... năm 2006 theo một thỏa thuận nguyên tắc.
Việc áp mức giá “lùi” này diễn ra khi dự án chưa hề có quy hoạch chi tiết, không thông qua Hội đồng thẩm định giá đất thành phố và thiếu sự tham mưu của Sở Tài chính, vi phạm quy định của Pháp lệnh giá 2002. Hơn nữa, việc giao Ban Quản lý dự án Sơn Trà Điện Ngọc ký Hợp đồng giao nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp cũng sai quy định.
Thậm chí, dự án còn có dấu hiệu “vượt rào” khi thực hiện đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích 19.500m2 từ đất xây dựng sang đất ở trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc này diễn ra trong khi chưa hề có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Kiến nghị xử lý nghiêm trách nhiệm
Không dừng lại, theo cơ quan thanh tra, từ năm 2021, dự án bị thu hồi hơn 5ha đất để thực hiện dự án Công viên công cộng và Bãi cát công cộng. Tuy nhiên, công tác đền bù đến thời điểm thanh tra vẫn chưa giải quyết dứt điểm. Hậu quả của sự chậm trễ này là việc chủ đầu tư không sử dụng đất nhưng vẫn phải nộp tiền thuê đất hàng năm cho diện tích đã bị thu hồi. Cơ quan chức năng TP. Đà Nẵng nhận định tình trạng này là chưa phù hợp, thiếu công bằng và đi ngược lại với pháp luật đất đai.
Trách nhiệm về sự cố này được chỉ đích danh: Sở Tài nguyên và Môi trường (cũ) chưa kịp thời chuyển thông tin địa chính cho cơ quan thuế để điều chỉnh nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, Ban Quản lý dự án và UBND phường Ngũ Hành Sơn (cùng các phường liên quan trước đây) hoàn toàn buông lỏng, không tiến hành các thủ tục yêu cầu bàn giao đất để tiếp nhận và quản lý phần diện tích Nhà nước đã thu hồi.
Bên cạnh đó, việc điều chỉnh quy hoạch liên tục của dự án đã làm phát sinh hàng loạt nghĩa vụ, trách nhiệm. Đáng lưu ý, cơ quan có thẩm quyền và chủ đầu tư chưa thực hiện đúng, đầy đủ và kịp thời nghĩa vụ tài chính phát sinh sau các đợt điều chỉnh quy hoạch.
Đến nay, Sở Nông nghiệp và Môi trường vẫn chưa hoàn thành việc xác định nghĩa vụ tài chính để tham mưu ban hành quyết định phê duyệt giá đất. Chưa kể, sau khi diện tích bị thu hồi giảm quy mô, chủ đầu tư không hề thực hiện thủ tục trình phê duyệt điều chỉnh Báo cáo đánh giá tác động môi trường theo luật định. Các chỉ tiêu về dân số quy hoạch của dự án đến nay vẫn là bài toán chưa có lời giải.
Trước hàng loạt vi phạm mang tính hệ thống này, Thanh tra TP. Đà Nẵng đã chính thức kiến nghị Chủ tịch UBND thành phố vào cuộc chỉ đạo rà soát, làm rõ trách nhiệm của các cá nhân thuộc diện Ban Thường vụ Thành ủy quản lý. Đồng thời, yêu cầu tổ chức kiểm điểm, xử lý kỷ luật nghiêm túc các tổ chức, cá nhân có liên quan đến các tồn tại, hạn chế đã nêu.
Bản danh sách các cơ quan phải chịu trách nhiệm bao gồm: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Cục Thuế thành phố, Ban Quản lý dự án, Trung tâm Xúc tiến Đầu tư và UBND phường Ngũ Hành Sơn.
Đồng thời, cơ quan thanh tra yêu cầu các sở, ngành liên quan phải nhanh chóng phối hợp, xử lý dứt điểm các vướng mắc về tài chính, đất đai, đền bù và quy hoạch để dự án có thể được tiếp tục triển khai theo đúng pháp luật.
