Nguồn cơn của những tiêu cực này được cho là do sự buông lỏng công tác quản lý, giám sát của cơ quan quản lý, chính quyền địa phương. Nhưng nếu vì “không quản được” mà cấm hẳn hoạt động phân lô, bán nền không chỉ tước đi quyền lợi chính đáng của người dân, mà còn tước đi cơ hội cho địa phương phát triển.
Có nên siết chặt hoạt động phân lô, bán nền?
Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) hiện đang hoàn thiện dự thảo Nghị định (NĐ) sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Theo đó, NĐ đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền. Điều này khiến các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã; khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và nhiều khu vực khác không được thực hiện dự án phân lô, bán nền.
Thực tế, tại nhiều tỉnh, thành phố, tình trạng hoạt động phân lô, bán nền hiện nay tại các dự án tràn lan khiến nhiều dự án bất động sản (BĐS) trở thành “dự án ma”, thậm chí một số khu đô thị mới được hình thành cũng trở nên hoang vắng. Đơn cử như trường hợp của Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba vào cuối năm 2017 đã rao bán gần 30 dự án đất nền tại Đồng Nai trong khi không được cấp phép bất cứ một dự án khu dân cư nào tại địa phương này. Hay như tại Hà Nội, hàng chục dự án hiện đang bỏ hoang từ hậu quả của việc phân lô bán nền ở: Mê Linh, Ba Vì, Hoài Đức… Chính vì vậy, đây được coi là một trong những “động thái” của Bộ TN&MT trước tình trạng “bát nháo” trong mua bán đất nền, gây nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản.
Theo các chuyên gia, việc Bộ TN&MT đề xuất “cấm” phân lô, bán nền được coi là một trong những phương án nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lợi dụng vào Luật Đất đai có kẽ hở để “lách” và trục lợi. Thế nhưng, việc phân lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng và là nhu cầu rất lớn của người dân và có tính thanh khoản cao trên thị trường. Mặt khác, cấm phân lô, bán nền còn tước đi cơ hội cho địa phương trong việc thực hiện phát triển đô thị đồng bộ, đồng thời sẽ hạn chế đối với cơ quan quản lý trong việc giãn dân, giảm áp lực về tình trạng kẹt xe trong nội thành trong hiện tại và tương lai. Do đó Bộ TN&MT cần xem xét lại một cách cẩn trọng, tránh tình trạng hiểu nhầm, hiểu sai là các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương “bất lực” trong việc quản lý hoạt động phân lô, bán nền, cho nên… phải “cấm”.
Chính sách đừng ở “trên trời” mà phải đi liền với thực tiễn
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, thực tế hiện nay, khả năng tài chính của nhiều doanh nghiệp BĐS Việt Nam còn khá hạn chế, khó có thể xây dựng xong rồi mới mở bán. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ có thể xây dựng được cơ sở hạ tầng. Đơn cử, đối với một dự án có diện tích khoảng 30ha – 50ha, nếu được phân lô, bán nền, thì doanh nghiệp chỉ cần bỏ ra khoảng từ 300 tỷ – 500 tỷ để đầu tư hạ tầng và các thủ tục tài chính khác. Nhưng nếu buộc phải xây nhà xong mới được bán thì doanh nghiệp sẽ phải đầu tư gấp 4 đến 5 lần, tức là phải có nguồn vốn vài nghìn tỷ đồng mới có thể triển khai dự án.
Còn đối với người dân, hiện đất ở tại các khu vực quận, huyện trung tâm gần như không còn quỹ đất cho nhu cầu phân lô, bán nền, mà chỉ còn ở các quận, huyện lân cận, ngoại thành. Nhiều người dân ở các tỉnh, thành phố nhỏ còn nhiều quỹ đất, cho nên nhu cầu phân lô, bán nền còn rất lớn. Tuy nhiên, nếu như các quận, huyện này cũng bị hạn chế, thì chắc chắn sẽ tạo áp lực lớn cho cơ quan quản lý lẫn người dân có nhu cầu về nhà ở, đất ở. Những người có nhu cầu phân lô, tách thửa để cho, tặng người thân cũng không được quyền. Điều này rất bất hợp lý.
PGS. TS. Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, đối với hoạt động phân lô, bán nền hiện nay, việc có nhiều doanh nghiệp, nhiều chủ doanh nghiệp vi phạm luật pháp, không có nghĩa rằng tất cả đều như vậy. Nhất là, phân lô, bán nền không phải là giải pháp tuyệt đối mãi mãi, nó là giải pháp tình thế, nhưng nó đi theo thị trường. Khi thị trường còn ở các cung độ khác nhau, cấp độ khác nhau thì chúng ta còn cần sử dụng giải pháp này. Thực tế, dù các cơ quan quản lý không cho phân lô, bán nền thì vùng Xuân Phương (Hà Nội), Hào Nam (Đống Đa - Hà Nội)… người dân cũng tự phân lô bán nền. Đây là sự phát triển tự nhiên đồng hành với thị trường BĐS. Chắc chắn là hoạt động phân lô, bán nền sẽ không bao giờ hết. Còn thị trường BĐS thì còn phân lô, bán nền.
Một số chuyên gia cũng cho biết, trong vòng 5 năm tới, tại đây mật độ xây dựng sẽ không tăng lên quá nhiều. Nếu muốn phát triển đô thị thì vẫn phải áp dụng biện pháp phân lô bán nền. Bên cạnh đó, nhìn lại quá trình phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam từ trước tới nay luôn có sự lên xuống. Điển hình vào năm 2013, để khôi phục lại thị trường, Nhà nước đã phải sử dụng các biện pháp cho tái phân lô bán nền, tung gói cứu trợ, cho xây dựng nhà dưới 50m2. Do đó, không thể “bắt” người dân phải mua nhà ngay, trong khi người ta chỉ có khả năng tài chính và nhu cầu ở giai đoạn đầu là mua đất. Phân lô bán nền là quyết định về chính sách nhưng quyết định trên cơ sở nào cũng cần có sự phân chia theo giai đoạn cho phù hợp. Những người làm chính sách không thể “ngồi bàn giấy” để “vẽ” ra các quy định khi thấy những bất cập từ việc phân lô, bán nền bằng cách “cấm”.
Cần có giải pháp quản lý hoạt động phân lô, bán nền
Dự thảo việc “cấm” phân lô, bán nền đang có nhiều ý kiến trái chiều, không đồng tình của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp và người dân. Quy định thế nào để vừa đáp ứng được nhu cầu của người dân, nhưng vẫn phải đảm bảo được việc quản lý đô thị là bài toán khó nhưng bắt buộc cơ quan quản lý Nhà nước phải làm.
Luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch Công ty Luật BASICO cho rằng, hiện nay dự thảo sửa đổi và các quy định hiện hành về cấm phân lô, bán nền tại Hà Nội và TP.HCM đều không hợp tình hợp lý. Hoạt động phân lô, bán nền cần được quản lý bằng luật pháp, bằng nhiều cơ chế giống nhau thì sẽ không mâu thuẫn, không xung đột với nhu cầu chung.
Theo các chuyên gia, bản thân hình thức phân lô, bán nền không xấu, nhưng hiện nay đang bị “biến tướng” nhằm phục vụ nhu cầu của một số nhà đầu cơ mua đất để “lướt sóng” kiếm lợi, chứ không có nhu cầu ở thực hay đầu tư trên đất. Điều này khiến nhiều vùng đất bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên. Tuy nhiên, nguồn cơn của những mặt tiêu cực này không xuất phát từ nội tại của phương thức phân lô, bán nền, mà chủ yếu do sự buông lỏng công tác quản lý, giám sát của cơ quan quản lý, chính quyền địa phương. Vì vậy, nếu mở rộng phạm vi khu vực cấm phân lô, bán nền như dự thảo nghị định là không phù hợp, thể hiện tư duy quản lý theo hình thức “không quản được thì cấm”.
PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, để siết chặt quản lý việc phân lô, bán nền, thì thay vì điều chỉnh chính sách bằng việc ban hành quy định cấm, Bộ TN&MT cần tăng cường các giải pháp, quy định nhằm chấn chỉnh công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp, các ngành, cũng như nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý. Đồng thời, cơ quan quản lý cần tăng cường công tác thanh tra, phát hiện và xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm pháp luật đất đai nói chung và hành vi phân lô, bán nền trái phép, với chế tài đủ sức răn đe…
Bên cạnh việc kiểm soát các hoạt động phân lô, bán nền để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất, cần phải quan tâm đến nhu cầu thực tế tại một số khu vực của các địa phương. Bởi việc phân lô, bán nền cũng là một trong những giải pháp để giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân. Do đó, không nên cấm phân lô, bán nền theo kiểu đánh đồng tất cả hay “vơ đũa cả nắm”, mà cần quy định cụ thể, rõ ràng đối với từng khu vực. Nhất là cần quy định, việc phân lô, bán nền chỉ được thực hiện ở khu vực đã có quy hoạch đô thị chi tiết và đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Ngọc An
