Theo báo cáo của Savills Việt Nam, hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM đang khan hiếm phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Nếu giai đoạn 2012 - 2018, phân khúc hạng C từng chiếm hơn 80% tổng giao dịch thị trường, thì từ năm 2021 đến nay, tỷ trọng này liên tục suy giảm mạnh.
Cụ thể, tại TP HCM, phân khúc hạng C hiện chỉ còn chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Trong khi đó, tại Hà Nội, Savills không ghi nhận thêm bất kỳ dự án hạng C mở bán mới nào trong quý I/2026. Thị trường hiện gần như bị chi phối bởi các sản phẩm hạng A và hạng B.
Một điểm đáng chú ý khác là sự chênh lệch ngày càng lớn giữa nhu cầu thực và nguồn cung hiện hữu. Theo Savills, với quy mô dân số và tốc độ gia tăng hộ gia đình hiện nay, mỗi thị trường như Hà Nội và TP HCM cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà mỗi năm để đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, nguồn cung nhiều năm qua liên tục bị nén và chưa theo kịp tốc độ tăng dân số.
Tại TP HCM, trong quý I/2026, toàn thị trường chỉ ghi nhận chưa tới 5.000 căn hộ sơ cấp được chào bán, trong khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 41%.
Báo cáo Savills cho thấy, mặt bằng giá cao và nguồn cung hạn chế đang khiến thanh khoản phân hóa mạnh. Các dự án hạng A tập trung chủ yếu ở khu vực lõi trung tâm, phân khúc hạng B nằm ở khu vực nội thành, còn phân khúc hạng C chủ yếu dịch chuyển ra vùng ven.
Trái ngược với đà giảm nguồn cung của TP HCM, thị trường Hà Nội ghi nhận mức nguồn cung sơ cấp đạt 11.199 căn, tăng 6% so với quý trước. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp, khiến giá bán căn hộ tại nhiều dự án đã lên tới khoảng 100 triệu đồng/m2 thông thủy.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam cho rằng, điều đáng chú ý là dù giá trung bình căn hộ Hà Nội hiện cao hơn TP HCM khoảng 10%, nhưng nếu bóc tách theo từng phân khúc, giá các dòng sản phẩm tại Hà Nội thực tế vẫn thấp hơn TP HCM.
Nguyên nhân đến từ việc cơ cấu nguồn cung tại Hà Nội đang nghiêng mạnh về hạng A và B, kéo mặt bằng giá trung bình toàn thị trường tăng lên.
“Đây cũng là lý do khiến nhu cầu bắt đầu dịch chuyển mạnh sang các đô thị vệ tinh”, bà Hương nói.
Theo Savills, tại khu vực phía Nam, các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Long An (trước sáp nhập) đang trở thành điểm đến mới của dòng tiền và nhu cầu ở thực nhờ mức giá chỉ bằng khoảng 50 - 70% TP HCM.
Trong khi đó, quanh Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh đang nổi lên như những thị trường hấp thụ mạnh nhu cầu đầu tư và giãn dân từ khu vực trung tâm.
“Người mua hiện không còn quá đặt nặng việc sở hữu nhà ở khu vực lõi trung tâm như trước, mà bắt đầu dịch chuyển theo tiến độ phát triển hạ tầng và các đại đô thị vệ tinh”, bà Hương đánh giá.
