Chiến lược và nhu cầu nhà ở xã hội ở một số nước Châu Á đang phát triển thế nào?

Thị trường Việt Nam vẫn còn thiếu nguồn cung

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, Việt Nam sẽ đạt mốc 100 triệu dân vào năm 2023, trở thành quốc gia đông dân thứ 3 trong khu vực ASEAN, chỉ sau Indonesia và Philippines và xếp thứ 15 trên toàn thế giới.

Trong khi đó, tỷ lệ đô thị hóa của cả nước tăng từ 20% năm 1993 lên hơn gấp đôi vào năm 2022 với tỷ lệ 41,7%. Quá trình đô thị hóa nhanh chóng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhưng cũng làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo.

Giá nhà ở tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người hàng năm, khiến người Việt Nam ngày càng khó sở hữu nhà ở. Thực trạng này đặt ra yêu cầu phải có các giải pháp tái cân bằng, cụ thể là phát triển nhà ở xã hội (NOXH) như một công cụ bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy tính bền vững của thị trường bất động sản.

Cũng từ đó, nhiều chủ trương, sáng kiến đã được đặt ra để hiện thực hóa mục tiêu này và giúp người dân cải thiện chất lượng cuộc sống, tiêu biểu như: Đề án xây dựng 1 triệu NOXH, nhà ở công nhân; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển các dự án NOXH, nhà ở công nhân; sửa đổi Luật Nhà ở 2014 để bổ sung nhiều chính sách thông thoáng và ưu đãi hấp dẫn; và các chính sách khác có liên quan để thúc đẩy phát triển NOXH.

Tính đến quý I/2023, Việt Nam đã hoàn thành 301 dự án NOXH tại đô thị và dự án nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 căn. Khoảng 401 dự án chuẩn bị được xây dựng, với tổng quy mô khoảng 454.000 căn. Tuy nhiên, nguồn cung đối với loại hình nhà ở này vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ so với nhu cầu.

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhu cầu về NOXH cho công nhân thu nhập thấp tại các khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021 – 2030. Cụ thể, nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu và nguồn cung tương lai thì thị trường sẽ còn thiếu hơn 1 triệu căn, tương đương với 51% tổng nhu cầu.

Cụ thể, cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu và nguồn cung tương lai sẽ chỉ đáp ứng khoảng 20 – 30% tổng nhu cầu. Thông thường, mô hình NOXH tại Việt Nam được xây dựng dưới hai hình thức: căn hộ và nhà ở gắn liền với đất. Đối với căn hộ sẽ có ba loại diện tích tương ứng với số phòng ngủ, trong đó, căn hộ 1 phòng ngủ rơi vào khoảng 46 m2, căn hộ 2 đến 3 phòng ngủ có nhiều diện tích như 46-51-57-69 m2. Đối với nhà liền thổ sẽ được xây từ 1 đến 3 tầng và diện tích đất khoảng 50 đến 75 m2.

Tuy nhiên, NOXH được xếp vào nhóm bất động sản ưu tiên, chính vì vậy, không phải tất cả người dân đều có thể mua và sở hữu.

Chiến lược của các nước Châu Á

Là một khu vực có tầm nhìn xa, chính quyền Hồng Kông (Trung Quốc) áp dụng chiến lược “Long Term Housing Strategy” – Chiến Lược Nhà Ở Xã Hội Dài Hạn nhằm tạo sự thúc đầu nguồn cung cho nhà ở xã hội, chiến lược này tập trung vào các yếu tố như: Cung cấp lựa chọn thuê nhà trong nguồn cung hiện hữu; Tăng lượng sở hữu NOXH qua nguồn cung hiện hữu và phát triển của nguồn cung tương lai; Quy định nguồn cung đất và nguồn cầu nhằm ổn định công/tư hữu tài sản trong thị trường nhà ở.

Đáng chú ý, chiến lược này của Hồng Kông trong lần cập nhật 2018 đã đẩy mạnh tỷ lệ sở hữu công/tư nguồn cung nhà ở từ 60:40 thành 70:30, với mục tiêu đạt 301.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2023-2024 đến 2032-2033.

Khác với Việt Nam, do quỹ đất hẹp nên các loại căn hộ NOXH của Hồng Kông được quy định vô cùng chặt chẽ: căn hộ “1 đến 2 người” sẽ không vượt 18 m2; căn hộ “2 đến 3 người” sẽ không vượt 22 m2; căn hộ 1 phòng ngủ sẽ không vượt 31 m2 và 2 phòng ngủ sẽ không vượt 40 m2.

So sánh về sự khác biệt, NOXH tại Việt Nam có thêm loại hình nhà liền thổ do vẫn còn nhiều quỹ đất ở và có nhiều lựa chọn và cấu tạo phù hợp cho nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng. Ngoài ra Hồng Kông thì đẩy mạnh tỷ lệ công/tư nhà ở mức 70:30 trong tổng nguồn cung nhằm đảm bảo nguồn đầu tư cho dự án NOXH. Trong khi đó, thị trường Việt Nam vẫn chưa có quy định cụ thể tỷ lệ này

Còn tại Singapore, một đất nước trong khu vực Đông Nam Á, chính phủ nước này đặt hai chiến lược chính cho chương trình NOXH đó là: Dễ tiếp cận về giá và chất lượng; Cộng đồng và an ninh thu nhập.

Dễ tiếp cận về giá và chất lượng là mục tiêu nhằm cung cấp tài sản đảm bảo về chất lượng ở mức giá dễ tiếp cận thông qua các chương trình hỗ trợ tài chính cho người mua. Chiến lược được tài trợ bởi trái phiếu chính phủ và được cho mượn hoặc trợ cấp cho các cá nhân có nhu cầu.

Cộng đồng và an ninh thu nhập được thực hiện thông qua đầu tư về tiện ích công cộng và phân bổ hạn mức người ở. Các chỉ tiêu xét duyệt giúp phân loại nhu cầu nhà ở đến với nguồn cung nhà ở chính xác hơn.

So sánh quy định của Singapore và của Việt Nam cho thấy, Singapore đang đẩy mạnh các dự án nhà ở lớn hơn và cao tầng hơn với các tiện ích công cộng cho cư dân do quỹ đất hạn chế. Trong khi đó, Việt Nam đang áp dụng các chính sách về hạn mức xây dựng NOXH trong các dự án nhà ở, bao gồm chung cư và nhà liền thổ.

Ngoài ra, Singapore có quy định nghiêm hơn Việt Nam về chương trình NOXH với các tiêu chí sàng lọc cư dân và chế độ sở hữu 99 năm nhằm giúp chính phủ Singapore chọn lọc nhu cầu nhà ở phù hợp với nguồn cung hiện hữu.'

Còn tại Hàn Quốc, chính phủ nước này cũng nhận ra tầm quan trọng của hệ thống NOXH. Vào thập niên 1970, công ty Korea Housing được thành lập với tên hiện nay là Korea Land & Housing (LH).

Tính đến năm 2018, công ty này chiếm 75% tổng số căn NOXH cho thuê ở Hàn Quốc và trực tiếp đảm nhận các dự án phát triển qũy đất đô thị để xây dựng và cung cấp NOXH để bán hoặc cho thuê dưới mức giá thị trường. Trong đó, NOXH để bán có giá chỉ bằng khoảng 80% giá thị trường, trong khi nhà cho thuê có giá chỉ bằng 50 đến 80% giá thị trường, tùy theo loại hình.

Về thiết kế, chính phủ Hàn Quốc không quy định cụ thể, ngoại trừ diện tích căn không vượt quá 85m2. Do đó, có đa dạng sự lựa chọn: Từ căn hộ một người (21 m2), căn hộ dành cho cặp đôi (31 m2) đến căn hộ gia đình (44 m2) dành cho một cặp vợ chồng trẻ và một đứa trẻ.

So sánh về sự khác biệt có thể thấy, Hàn Quốc chia dân số thành 10 nhóm thu nhập, nhóm đầu tiên là nhóm thu nhập thấp và nhóm thứ mười là nhóm giàu có nhất. Các khoản hỗ trợ được phân bổ tương ứng cho các nhóm với các đặc điểm sau: Nhóm không có khả năng trả tiền thuê nhà (nhóm 1, nhóm 2). Nhóm không có khả năng mua nhà (nhóm 3, nhóm 4). Nhóm mua nhà ở với sự hỗ trợ của Nhà nước (nhóm 5, nhóm 6) và nhóm tự mua nhà ở (nhóm 7, 8, 9,10).

Các thủ tục hành chính đối với các dự án NOXH sẽ được đơn giản hóa rất nhiều. Nếu quy hoạch dự án được Chính phủ phê duyệt, hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan khác có thể được giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn lập hồ sơ và giai đoạn thực hiện.

Trong khi đó, các nhà phát triển NOXH tại Việt Nam sẽ phải trải qua các thủ tục hành chính kéo dài và tỷ suất lợi nhuận bị giới hạn ở mức 10% trở xuống.

Về mô hình căn hộ, Hàn Quốc và Việt Nam có quy định cụ thể về loại căn hộ và quy mô căn hộ nhưng không có quy định cụ thể về cách bố trí căn hộ tương tự như Singapore và Hồng Kông.