Giá sơ cấp duy trì ở mức cao, thị trường thứ cấp dần lộ rõ điểm nghẽn
Báo cáo quý I/2025 từ Nhà Tốt cho thấy bức tranh trái chiều của thị trường nhà ở thấp tầng tại TP.HCM và các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Trong khi giá sơ cấp (giá chào bán từ chủ đầu tư) vẫn giữ ở mức cao, thì giá thứ cấp (giá chuyển nhượng lại) lại có xu hướng giảm, cho thấy lực cầu trên thị trường đang có sự sàng lọc mạnh mẽ.
Cụ thể, tại TP.HCM – nơi được xem là “ngọn hải đăng” của thị trường bất động sản phía Nam, giá sơ cấp trung bình của thị trường nhà thấp tầng lên tới 409,44 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá thứ cấp tại TP.HCM chỉ đạt 166,11 triệu đồng/m2, thấp hơn gần 60% so với giá chào bán sơ cấp. Tỷ lệ chênh lệch quá lớn này phản ánh rõ nét hiện tượng “giá ảo” khi thị trường mới phát hành và thực tế thanh khoản trên thị trường thứ cấp.
Tại Bình Dương, giá sơ cấp nhà thấp tầng đạt khoảng 63,26 triệu đồng/m2, trong khi giá thứ cấp là 42,76 triệu đồng/m2. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Long An với giá sơ cấp 47,8 triệu đồng/m2 và thứ cấp 35,2 triệu đồng/m2.
Duy chỉ có Đồng Nai là địa phương ghi nhận hiện tượng ngược dòng, khi giá sơ cấp là 58,73 triệu đồng/m2 trong khi giá thứ cấp lại cao hơn nhẹ, đạt 57,9 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy một số phân khúc tại Đồng Nai vẫn còn giữ được sức hút và kỳ vọng lợi nhuận từ nhà đầu tư.
Giá ngoài dự án, tức là các giao dịch đất nền và nhà ở riêng lẻ không nằm trong quy hoạch khép kín cũng cho thấy mức độ chững lại. TP.HCM có giá ngoài dự án cao nhất, khoảng 100 triệu đồng/m2, nhưng con số này không biến động đáng kể so với năm 2024. Long An và Bình Dương ghi nhận giá ngoài dự án lần lượt là 19,35 và 34,75 triệu đồng/m2 – thấp hơn mặt bằng trung bình từ 10-15%.
Sự phân hóa này phản ánh rõ tình trạng “lệch pha” giữa giá bán mới và khả năng hấp thụ thực tế. Dữ liệu tỷ lệ hấp thụ trong quý I/2025 cho thấy Long An có tỷ lệ hấp thụ cao nhất với 23%, tiếp theo là Bình Dương (13%), TP.HCM (7%) và Đồng Nai (2%).
Việc TP.HCM – nơi có giá sơ cấp cao nhất lại ghi nhận tỷ lệ hấp thụ thấp nhất cho thấy áp lực tài chính đối với người mua đang trở thành rào cản lớn. Ngược lại, Long An và Bình Dương – nơi giá thấp tầng vẫn nằm trong ngưỡng tài chính hợp lý hơn – đang trở thành điểm đến khả thi cho cả nhà đầu tư lẫn người có nhu cầu ở thực.
Sự hồi phục nửa vời và những yếu tố định hình xu hướng sắp tới
Thị trường nhà ở thấp tầng phía Nam trong quý I/2025 cho thấy một xu hướng hồi phục có chọn lọc, chủ yếu tập trung ở các phân khúc giá hợp lý và có yếu tố hạ tầng hoặc pháp lý hoàn chỉnh. Còn với các dự án định vị cao cấp, mức giá chào bán cao trong khi lợi suất cho thuê và thanh khoản thấp đã khiến nhà đầu tư tỏ ra thận trọng hơn bao giờ hết.
Một nguyên nhân quan trọng dẫn tới sự “hạ nhiệt” của thị trường thứ cấp là chi phí lãi vay vẫn đang neo ở mức cao. Dù lãi suất huy động đã giảm nhẹ từ cuối năm 2024, nhưng các khoản vay bất động sản hiện hữu với kỳ hạn trung – dài vẫn chịu áp lực lớn. Đối với nhà đầu tư đã mua sản phẩm sơ cấp từ giai đoạn 2021-2022 với kỳ vọng “lướt sóng”, việc không thoát hàng kịp đang trở thành gánh nặng tài chính, buộc phải bán cắt lỗ hoặc giữ tài sản chết.
Một yếu tố khác là hành vi người mua đã thay đổi rõ rệt sau nhiều biến động kinh tế - tài chính. Nếu như giai đoạn 2021-2022, thị trường sôi động nhờ tâm lý “sợ bỏ lỡ”, thì năm 2025 lại là thời kỳ mà người mua trở nên dè dặt, ưu tiên giá trị thực và sản phẩm có thể khai thác ngay. Điều này buộc các chủ đầu tư phải tái cơ cấu chiến lược ra hàng, điều chỉnh phương án thanh toán và ưu đãi để giữ chân khách.
Ngoài ra, các yếu tố về hạ tầng đang trở thành đòn bẩy quan trọng tái cấu trúc lại dòng tiền. Long An, với loạt công trình hạ tầng như cao tốc Bến Lức – Long Thành, Vành đai 3, nút giao Mỹ Yên – Tân Bửu, đang mở ra kỳ vọng mới cho giới đầu tư phía Nam. Việc địa phương này có tỷ lệ hấp thụ cao nhất thị trường trong quý I/2025 cũng không nằm ngoài xu thế đón sóng hạ tầng – một bài học đã quá rõ sau các chu kỳ bất động sản trước đây.
Theo nhận định của giới chuyên gia, thị trường thấp tầng phía Nam đang dần quay về với giá trị thực. Dự án nào vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, được bàn giao đúng tiến độ thì vẫn có giao dịch đều đặn. Còn nếu giá bán quá cao so với mặt bằng khu vực hoặc không có yếu tố đặc biệt, sẽ rất khó cạnh tranh trong giai đoạn hiện tại.
Trong bối cảnh đó, việc các chủ đầu tư mạnh dạn đưa ra phương án thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất hoặc thậm chí chiết khấu trực tiếp, đang trở thành tiêu chí sống còn để kích thích thanh khoản. Một số doanh nghiệp còn triển khai chương trình thuê – mua hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng linh hoạt nhằm tối đa hóa hiệu quả khai thác.
