Quyết định này có hiệu lực từ ngày 9/1/2026 và được xem là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định quy mô dân số, số lượng căn hộ và cơ cấu căn hộ trong các giai đoạn từ chấp thuận chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết 1/500, đến thẩm định dự án và cấp phép xây dựng.
Tuy nhiên, sau khoảng 3 tháng triển khai, HoREA cho rằng việc áp dụng Quyết định 32 đã phát sinh một số bất cập đáng lưu ý.
Cụ thể, quy định hiện hành mới chỉ đưa ra một phương pháp xác định dân số trong nhà chung cư, khiến việc thiết kế cơ cấu căn hộ bị lệch, theo hướng gia tăng số lượng căn hộ diện tích lớn.
Cách tiếp cận này chỉ phù hợp với một bộ phận người có thu nhập cao hoặc các dự án cao cấp, nhưng chưa phù hợp với nhu cầu thực của phần lớn người dân đô thị – đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, thu nhập thấp và người trẻ mới lập nghiệp.
Theo HoREA, việc áp dụng một phương pháp cứng nhắc đã vô hình trung làm giảm số lượng căn hộ vừa (khoảng 56–96 m2) và căn hộ nhỏ (25–56 m2), trong khi lại làm tăng tỷ trọng căn hộ lớn (trên 96 m2). Điều này có thể dẫn đến tình trạng lệch pha cung – cầu, khi sản phẩm không phù hợp khả năng chi trả của đa số người dân.
Trước thực tế này, HoREA đã có Văn bản số 18/2026/CV-HoREA (ngày 15/3/2026) kiến nghị sửa đổi quy định nêu trên. Kiến nghị này đã được lãnh đạo UBND TP HCM chỉ đạo các sở, ngành liên quan nghiên cứu, rà soát.
Tiếp tục thực hiện chỉ đạo, Hiệp hội đã hoàn thiện đề xuất, kiến nghị bổ sung thêm một phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư nhằm tăng tính linh hoạt trong áp dụng.
Theo đề xuất, ngoài phương pháp hiện hành, cần cho phép xác định dân số dựa trên diện tích và cơ cấu phòng ở của từng căn hộ, đồng thời gắn với chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân (khoảng 32 m²/người). Cách tiếp cận này sẽ giúp chủ đầu tư linh hoạt hơn trong thiết kế sản phẩm, từ đó phát triển đa dạng các loại căn hộ, đặc biệt là căn hộ nhỏ và căn hộ trung bình – phân khúc có giá vừa túi tiền và nhu cầu lớn trên thị trường.
HoREA nhấn mạnh, đề xuất này không chỉ xuất phát từ thực tiễn thị trường mà còn phù hợp với xu hướng thay đổi cấu trúc dân số đô thị. Dữ liệu từ các cuộc tổng điều tra dân số cho thấy quy mô hộ gia đình đang ngày càng thu nhỏ, phổ biến là các hộ từ 1–3 người. Nguyên nhân đến từ xu hướng kết hôn muộn, sinh ít con, áp lực chi phí sống và thay đổi lối sống đô thị.
Mô hình gia đình nhiều thế hệ cùng chung sống trong một ngôi nhà lớn kiểu “tứ đại đồng đường” đang dần thu hẹp, thay vào đó là xu hướng “đại gia đình” sống gần nhau trong cùng khu vực, trong cùng dự án nhưng trong các không gian riêng, nhà riêng, căn hộ riêng nên có thể nhận thấy nếu vẫn còn giữ tư duy cũ để quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư thì chưa cập nhật kịp xu thế phát triển mô hình hộ gia đình hiện đại tại các đô thị tương lai.
Bên cạnh yếu tố xã hội, Hiệp hội cũng cảnh báo rủi ro về thị trường nếu cơ cấu căn hộ không được điều chỉnh phù hợp. Việc gia tăng căn hộ lớn có thể dẫn đến tình trạng dư cung, khó tiêu thụ, từ đó phát sinh tồn kho và kéo theo nguy cơ nợ xấu bất động sản.
HoREA dẫn lại bài học giai đoạn 2011–2013, khi thị trường rơi vào khủng hoảng do dư thừa căn hộ diện tích lớn, buộc Chính phủ phải ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP cùng nhiều giải pháp như cho phép chia nhỏ căn hộ để “giải cứu” thị trường.
Thực tế cho thấy, nhờ các chính sách điều chỉnh kịp thời, thị trường bất động sản đã phục hồi từ năm 2014. Do đó, HoREA cho rằng nếu không điều chỉnh quy định hiện hành, nguy cơ lặp lại tình trạng “lệch cung – cầu” là hoàn toàn có thể xảy ra.
Từ những phân tích trên, HoREA kiến nghị cơ quan chức năng sớm xem xét bổ sung phương pháp xác định dân số theo hướng linh hoạt, phù hợp thực tiễn, qua đó tạo điều kiện phát triển đa dạng sản phẩm nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ vừa túi tiền.
Đây được xem là giải pháp quan trọng để cân bằng thị trường, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân và hướng tới mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh và bền vững trong dài hạn.
