Diễn biến này không chỉ phản ánh áp lực nội tại của thị trường mà còn cho thấy sự thay đổi trong cấu trúc phát triển đô thị khu vực phía Bắc.
Giá căn hộ Hà Nội tăng 2,46 lần so với quý I/2020, vượt xa TP.HCM
Một trong những điểm đáng chú ý nhất là tốc độ tăng giá căn hộ tại Hà Nội đang vượt xa TP.HCM. Theo số liệu JLL Việt Nam vừa công bố, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã tăng tới 2,46 lần so với quý I/2020, trong khi TP.HCM chỉ tăng khoảng 1,44 lần trong cùng kỳ.
Hiện mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội đã đạt khoảng 3.590 USD/m², nhỉnh hơn TP.HCM (3.542 USD/m²), cho thấy sự đảo chiều đáng kể sau nhiều năm thị trường phía Nam dẫn dắt.
Đà tăng này đến từ nhiều nguyên nhân. Trước hết là tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài trong giai đoạn trước, đặc biệt tại khu vực nội đô. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án gia tăng, bao gồm chi phí đất, xây dựng và tài chính, đã đẩy giá bán lên cao.
Ngoài ra, các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và dòng vốn đầu tư cũng góp phần khiến thị trường “chắt lọc” hơn, với nhu cầu tập trung vào người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn. Điều này khiến giá khó giảm, thậm chí tiếp tục neo ở mức cao trong trung hạn.
Xu hướng “Bắc tiến” rõ rệt của thị trường nhà ở
Song song với đà tăng giá tại Hà Nội là sự dịch chuyển mạnh mẽ của nguồn cung ra các khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là các tỉnh vệ tinh như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng hay Vĩnh Phúc.
Trong quý I/2026, nguồn cung mới ghi nhận khoảng 5.300 căn hộ và hơn 160 nhà liền thổ, phần lớn tập trung tại các khu vực ngoài Vành đai 3 - nơi đang được hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị.
Về dài hạn, giai đoạn 2026 - 2030, thị trường nhà ở miền Bắc được dự báo bước vào chu kỳ tăng trưởng nguồn cung với trung bình 23.000 căn hộ và 13.000 căn nhà liền thổ mỗi năm. Các tỉnh vệ tinh được xem là động lực tăng trưởng mới, trong khi Hà Nội tiếp tục giữ vai trò trung tâm.
Động lực của xu hướng “Bắc tiến” đến từ nhiều yếu tố, trong đó nổi bật là hệ thống hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện, đặc biệt là các tuyến vành đai và cao tốc. Bên cạnh đó, khung pháp lý mới như Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn nguồn cung và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn.
Thị trường bước vào chu kỳ mới: giãn tâm đô thị và tái phân bổ dòng vốn
Hai xu hướng trên đang đồng thời định hình một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản miền Bắc. Trong bối cảnh giá duy trì ở mức cao và nguồn cung nội đô hạn chế, thị trường đang dần chuyển sang mô hình “đa cực”, với sự nổi lên của các đô thị vệ tinh.
Quá trình giãn dân ra ngoài trung tâm ngày càng rõ nét, đi kèm với sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư sang các khu vực còn dư địa tăng trưởng. Đây không chỉ là phản ứng ngắn hạn trước áp lực giá, mà còn là xu hướng dài hạn gắn với quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng.
Theo đại diện JLL Việt Nam, trong bối cảnh hiện tại, nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn vẫn là động lực cốt lõi, trong khi nhóm nhà đầu tư ngắn hạn có xu hướng thận trọng hơn trước biến động của lãi suất và chi phí.
Trong dài hạn, việc mở rộng nguồn cung - đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân - sẽ là yếu tố then chốt để thị trường phát triển cân bằng và bền vững.
