Người giàu ôm đất, người trẻ ôm… nỗi lo
Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản (VARS), thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang ngày càng chứng tỏ vai trò to lớn và quan trọng, nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, nhà đầu tư cũng như các nhà hoạch định chính sách.
Theo Tổng cục Thống kê (nay là Cục Thống kê, Bộ Tài chính), đóng góp trung bình của ngành xây dựng và BĐS vào tổng GDP cả nước các năm gần đây chiếm khoảng 10%. Trong đó, ngành BĐS trực tiếp chiếm khoảng 3,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP.
Tuy nhiên, tỷ trọng đóng góp trung bình của ngành xây dựng và BĐS vào GDP của Việt Nam chỉ bằng khoảng 50% so với các nước trong khu vực.
Quy mô BĐS so với tổng tài sản kinh tế cũng mới chỉ đạt khoảng 21% - thấp hơn đáng kể so với tỷ lệ 35% tại các nước phát triển. Như vậy, thị trường còn nhiều dư địa để phát triển trong trung và dài hạn.
Dù vậy, quá trình phát triển hiện nay đang bộc lộ nhiều dấu hiệu thiếu bền vững, đặc biệt là sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Ba năm trở lại đây, nguồn cung nhà ở tuy tăng, song phần lớn tập trung vào phân khúc cao cấp, có giá trị lớn và chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có cả đầu cơ.
Ngay cả tại các khu vực vùng ven, nơi kỳ vọng đáp ứng nhu cầu nhà ở vừa túi tiền, giá bán thực tế vẫn vượt xa mức thu nhập trung bình của người dân. Trong khi đó, nhu cầu thực của thị trường vẫn tập trung ở phân khúc nhà ở giá phù hợp.
Sự mất cân đối cung – cầu đã đẩy giá nhà, đặc biệt là căn hộ tại các thành phố lớn tăng nhanh và thiết lập mặt bằng giá mới, vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Điều này không chỉ thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân mà còn tiềm ẩn rủi ro hình thành bong bóng giá.
Khả năng sở hữu nhà của người dân ngày càng suy giảm. Với một căn hộ hai phòng ngủ có giá khoảng 5 tỷ đồng, một gia đình thu nhập 50 triệu đồng/tháng phải mất khoảng 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua, và đến 25 năm nếu tuân thủ nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá một phần ba thu nhập.
Ngay cả nhà ở xã hội, vốn dành cho người thu nhập thấp, hiện cũng không còn “rẻ”. Một căn hộ 60 m2 có giá khoảng 1,5 tỷ đồng, đồng nghĩa với việc một hộ gia đình có thu nhập tối đa theo quy định (40 triệu đồng/tháng) vẫn phải tiết kiệm kéo dài khoảng 10 năm, thậm chí lâu hơn nếu sử dụng phương án vay vốn.
Hệ quả là khoảng cách giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có tài sản ngày càng gia tăng. Những người đã sở hữu bất động sản tiếp tục hưởng lợi nhờ giá trị đất đai tăng lên, trong khi người chưa có nhà đứng trước nguy cơ phải thuê nhà dài hạn, dù nỗ lực cải thiện thu nhập. Nếu không có giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu – nghèo thậm chí có thể bị “cố định” qua nhiều thế hệ, tác động trực tiếp đến an sinh xã hội và quá trình đô thị hóa bền vững.
Cần có giải pháp “phanh” đà tăng trưởng nóng của giá nhà
VARS cho rằng, để thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng bền vững cần có giải pháp “phanh” đà tăng trưởng nóng của giá nhà, bằng cách khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp, khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung - cầu thực.
Thứ nhất, đẩy nhanh hoàn thiện hệ thống pháp lý và nâng cao năng lực thực thi ở địa phương. Việc xử lý điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng cần được thực hiện minh bạch, hiệu quả, rút ngắn thời gian triển khai dự án nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi người dân.
Đồng thời, cần xem xét bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên tiền sử dụng đất chậm nộp và sớm ban hành phương pháp xác định tiền sử dụng đất rõ ràng nhằm giảm chi phí phát triển dự án và tạo dư địa giảm giá nhà.
Thứ hai, cần đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường BĐS nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung, dài hạn hiệu quả. Đồng thời, cần thúc đẩy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs).
Thứ ba, nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có các cơ chế khuyến khích. Phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro và cao tốc nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất tại trung tâm. Song song, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý “phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống”.
Thứ tư, cần nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường bất động sản, làm cơ sở cho việc đánh giá, phân loại và giám sát hoạt động của các chủ thể trên thị trường.
Thông qua hệ thống chỉ số này, các cơ quan quản lý có thể kịp thời phát hiện các dấu hiệu “lệch chuẩn”, như tình trạng đầu cơ, mất cân đối cung – cầu, tăng giá bất thường hoặc suy giảm thanh khoản cục bộ, để đưa ra biện pháp can thiệp, điều chỉnh phù hợp.
Việc xây dựng cơ chế giám sát chủ động này sẽ giúp ngăn ngừa rủi ro và ổn định thị trường từ sớm, từ xa, thay vì chỉ xử lý khi các vấn đề đã bộc lộ rõ nét, gây ra hệ lụy dây chuyền và khó kiểm soát.
Ngoài ra, cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản thống nhất, đồng bộ và minh bạch trên phạm vi toàn quốc.
Đây sẽ là hạ tầng thông tin trọng yếu giúp các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức nghiên cứu và doanh nghiệp theo dõi, phân tích, dự báo và điều hành thị trường một cách kịp thời và chính xác.
“Việc hình thành hệ thống dữ liệu mở, liên thông giữa các bộ, ngành và địa phương – bao gồm thông tin về quy hoạch, giao dịch, giá trị, tình trạng pháp lý và biến động sử dụng đất – không chỉ giúp nâng cao hiệu quả giám sát và hoạch định chính sách, mà còn góp phần tăng tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro, phòng ngừa đầu cơ, thao túng giá và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp”, VARS nhấn mạnh.
