Kể từ sau đại dịch COVID-19, đất nền ven đô gần như chững lại, số lượng giao dịch giảm sút so với trước dịch, mặt bằng giá cũng không có nhiều biến động.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này, đó là việc giá đất nền đã tăng “sốc” trước đó, nhất là giai đoạn 2020 - 2021. Một số nơi còn có hiện tượng tăng ảo, giá bán quá cao so với thực tế, khiến nhiều nhà đầu tư quay lưng với phân khúc này.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 đã siết chặt các quy định về phân lô bán nền, đặc biệt là áp bảng giá đất theo giá thị trường cũng khiến phân khúc này kém nhiệt.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2025 tới nay, đất nền bất ngờ “hot” trở lại. Theo một khảo sát của batdongsan.com.vn, đất nền Hòa Lạc khu vực Thạch Thất tăng giá nhẹ, khoảng 10% so với nửa năm trước. 

Cụ thể, đất xã Tiến Xuân có vị trí mặt tiền đường đã tăng từ mức 27-30 triệu đồng/m2 lên mức 29-32 triệu đồng/m2. Đất tại Bình Yên giá cũng tăng từ 20-22 triệu đồng/m2 lên mức 22-24 triệu đồng/m2. 

Đất xã Thạch Hòa, vị trí đường đôi tăng từ 35-36 triệu đồng/m2 lên mức 38-40 triệu đồng/m2. Tương tự, đất Tân Xã ở những vị trí mặt tiền đường kinh doanh, giá đất tăng từ 34-36 triệu đồng/m2 lên mức 37-40 triệu đồng/m2. Đất Tân Xã, đường 2 ô tô tránh nhau, giá cũng tăng giá từ 22-25 triệu đồng/m2 lên mức 24-27 triệu đồng/m2.

Đối với thị trường đất nền Quốc Oai, mặt bằng giá mới cũng đã được thiết lập. Cụ thể, với đất nền Hòa Thạch, ở những mảnh ô tô có thể đi vào, mức giá cũng tăng từ 21-23 triệu đồng/m2 lên 23-25 triệu đồng/m2. 

Ở vị trí mặt đường tỉnh lộ 412B, đất Đông Yên cũng tăng giá từ 37-41 triệu đồng/m2 lên mức 40-43,5 triệu đồng/m2. Với các vị trí nằm sâu trong làng, mức tăng đạt được cũng ghi nhận đáng kể, từ 9-11 triệu đồng/m2 lên mức 10,5-12 triệu đồng/m2. 

Đất tại Phú Mãn tăng nhẹ từ 12-13 triệu đồng/m2 lên 13-14 triệu đồng/m2. Đất Phú Cát cũng tăng từ 10-13 triệu đồng/m2 lên 11,5-14 triệu đồng/m2.

Đất nền Sơn Tây, với những mảnh gần khu công nghệ cao cũng là một điểm nóng của thị trường đất nền Hòa Lạc. Đất đường Đồng Trạng (Sơn Tây) ở vị trí đường lớn mở rộng 18m, gần quy hoạch tuyến ga Metro 05, giá tăng từ mức 29-30 triệu đồng/m2 lên 30-31 triệu đồng/m2. 

Đất Cổ Đông ở vị trí đường lớn, ô tô tránh nhau tăng giá từ 26-29 triệu đồng/m2 lên 28-30,5 triệu đồng/m2 Những vị trí nằm trong làng, không kinh doanh buôn bán được, kém đẹp hơn, giá cũng tăng từ 12-14 triệu đồng/m2 lên mức 15-18 triệu đồng/m2.

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản lý giải đất nền ven đô Hà Nội bỗng nhiên “hot” trở lại có nhiều lý do, nhưng có 3 lý do chính, đó là việc các huyện ven đô Hà Nội vừa qua liên tục tổ chức các đợt đấu giá đất, khiến mặt bằng giá cả ở khu vực rục rịch tăng giá trở lại.

Thứ hai, việc thông tin sáp nhập tỉnh, thành, bỏ cơ quan cấp huyện cũng khiến nhiều nhà đầu tư “cầm đèn chạy trước ô tô” để đón sóng quy hoạch. Chưa kể, vừa qua một số dự án bất động sản lớn bắt đầu khởi công xây dựng cũng khiến mặt bằng giá đất tăng nhiệt.

Thứ ba, ông Tuấn cảnh báo đã xuất hiện tình trạng “cò” đất hoạt động mạnh trở lại, nhiều khu vực có tình trạng tăng ảo. Đơn cử, như tại Phú Thọ đầu tháng 3 vừa qua có tình trạng này. Do đó, ông Tuấn đề nghị các nhà đầu tư tỉnh táo khi xuống tiền.

Tương tự, Hội Môi giới bất động sản (VARs) cũng thông tin, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%.

VARS cho rằng, việc sáp nhập các tỉnh, thành sẽ có tác động tích cực tới thị trường BĐS. Theo đó, việc sáp nhập có thể sẽ hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là ở phân nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn. 

Tuy nhiên, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Do đó, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá “kỳ vọng”, đã bị đẩy lên quá cao.