Airbnb 'lách luật' suốt thập kỷ: Thất thu thuế, cư dân chịu trận

10 năm chưa có quy định cụ thể

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), trong suốt 10 năm qua, hoạt động cho thuê nhà ở, căn hộ chung cư ngắn hạn thông qua các nền tảng chia sẻ phòng thuê (Airbnb) chưa được quy định cụ thể trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Việc thiếu hành lang pháp lý rõ ràng khiến hoạt động này chưa được quản lý chặt chẽ, dẫn đến nhiều hệ lụy.

Trước hết, thất thu thuế là vấn đề phổ biến do phần lớn giao dịch diễn ra trên nền tảng số nhưng chưa được kiểm soát đầy đủ. Bên cạnh đó, mô hình cho thuê ngắn hạn còn tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tệ nạn xã hội, ảnh hưởng đến an ninh, trật tự và môi trường sống tại các khu chung cư.

Thực tế cũng ghi nhận nhiều khiếu kiện, tranh chấp do xung đột lợi ích giữa cư dân với chủ căn hộ cho thuê và khách lưu trú ngắn hạn.

Về lâu dài, HoREA cảnh báo việc phát triển ồ ạt mô hình cho thuê ngắn hạn còn có thể làm thu hẹp nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền, tương tự tình trạng khan hiếm nhà ở đang diễn ra tại một số quốc gia trên thế giới. Do đó, cần rút kinh nghiệm để hài hòa lợi ích giữa các bên, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Thời gian gần đây, hệ thống pháp luật mới bắt đầu có những quy định điều chỉnh hoạt động này. Cụ thể, Luật Giao dịch điện tử 2023 đã quy định về thông điệp dữ liệu, chữ ký điện tử, hợp đồng điện tử và vai trò của người trung gian, ví dụ như các nền tảng số đại diện cho bên cung cấp dịch vụ thực hiện gửi, nhận, lưu trữ dữ liệu và thanh toán.

Luật Quản lý Thuế 2025 cũng quy định, đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh trên nền tảng thương mại điện tử, nền tảng số có chức năng đặt hàng và thanh toán, chủ quản nền tảng có trách nhiệm khấu trừ, khai thay và nộp thay thuế. Quy định này có hiệu lực từ 1/1/2026.

Đồng thời, tại Luật Đầu tư 2025 cũng nêu, các ngành “kinh doanh bất động sản” và “kinh doanh dịch vụ lưu trú” tiếp tục được xếp vào danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, trong đó bao gồm hoạt động cho thuê căn hộ chung cư lưu trú ngắn hạn.

Từ đó, HoREA cho rằng cần thiết bổ sung các nội dung này vào Nghị định 95/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết Luật Nhà ở để tạo cơ sở pháp lý đồng bộ cho việc quản lý.

Đã đến lúc phải quản lý thay vì cấm

Trước đó, Cục Kiểm tra văn bản và Quản lý xử lý vi phạm hành chính, Bộ Tư pháp đã có văn bản nhấn mạnh với quy định này. Văn bản này nêu, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, tuy nhiên pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể thế nào là cho thuê ngắn ngày.

Thực tế, cho thuê dài hạn thì không bị cấm, trong khi cho thuê ngắn hạn (dưới 30 ngày) lại bị cấm là chưa hợp lý và thiếu chặt chẽ về mặt pháp lý. Pháp luật về du lịch và nhà ở không cấm sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê lưu trú.

Văn bản này cũng nêu, quyền cho thuê là quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu theo Bộ luật Dân sự. Mô hình này có thể gây phiền hà cho cư dân, nhưng thay vì cấm, cần có cơ chế quản lý, như: Chủ nhà phải đăng ký kinh doanh; Đáp ứng điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy; Bảo đảm không ảnh hưởng đến cộng đồng trong chung cư.

Liên quan đến văn bản này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA hoàn toàn tán thành với ý kiến nêu trên. Đồng thời, ông Châu kiến nghị bổ sung thêm vào Quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư nội dung giải thích: Căn hộ chung cư cho thuê ngắn hạn đó là cho thuê dưới 30 ngày, hoặc theo ngày, theo tuần. Căn hộ cho thuê dài hạn là cho thuê từ 01 tháng trở lên.

“Việc phân định rõ ràng này nhằm tránh cách hiểu khác nhau trong thực tiễn áp dụng”, Chủ tịch HoREA nêu.