Sáng 30/10, thảo luận tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Dương Khắc Mai (đoàn Lâm Đồng) đề cập một số vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà, trong đó nhấn mạnh việc kiểm soát các khoản tiền chủ đầu tư thu trước khi ký hợp đồng và bảo đảm an toàn khoản tiền người mua được hưởng.
Không để chủ đầu tư lách quy định bằng các khoản thu “giữ chỗ”
Về đặt cọc trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Dương Khắc Mai thống nhất với định hướng giới hạn mức đặt cọc không quá 5% giá bán, giá thuê mua và chỉ được thực hiện khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Tuy nhiên, đại biểu lưu ý, thực tế có thể phát sinh tình trạng thu tiền dưới các tên gọi như “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng”, “phí ưu tiên” thông qua sàn phân phối trước thời điểm bất động sản đủ điều kiện kinh doanh. Nếu chỉ kiểm soát tên gọi “đặt cọc”, quy định có thể bị lách, trong khi rủi ro lại chuyển sang người mua.
Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc tại Điều 18, cấm chủ đầu tư và bên được ủy quyền thu các khoản tiền có bản chất bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Việc hoàn trả và xử lý vi phạm cần căn cứ vào bản chất giao dịch, không phụ thuộc tên gọi khoản thu.
Cũng liên quan đến bảo vệ người mua, thuê mua, đại biểu đề nghị quy định chặt chẽ hơn việc quản lý khoản tiền 5% giá trị hợp đồng tại Điều 20.
Theo đại biểu, khoản tiền này chỉ thực sự bảo đảm quyền lợi người mua nếu xác định rõ chủ thể kiểm soát tài khoản, chứng từ làm căn cứ giải tỏa, cách xử lý khi việc cấp Giấy chứng nhận chậm do lỗi của chủ đầu tư hoặc khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán.
Đại biểu đề nghị quy định khoản tiền 5% phải được quản lý tách biệt, chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc thuộc trường hợp người mua tự làm thủ tục theo quy định. Đồng thời, cần bảo đảm quyền hưởng lãi phát sinh của người mua, có cơ chế hoàn trả, xử lý tranh chấp và bảo vệ khoản tiền này khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.
Chuyển nhượng dự án phải bảo đảm quyền lợi khách hàng
Đối với quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại Điều 31, đại biểu Dương Khắc Mai cho rằng cần tránh tình trạng các cơ quan phải xác minh lại cùng một điều kiện về dự án, đất đai, nghĩa vụ tài chính theo cả pháp luật đầu tư và pháp luật kinh doanh bất động sản. Nếu việc thẩm định bị lặp lại, mục tiêu giảm thời gian, chi phí cho doanh nghiệp sẽ khó đạt được.
Đặc biệt, với dự án chuyển nhượng đã có người mua ký hợp đồng, cần bảo vệ việc kế thừa nghĩa vụ của nhà đầu tư mới. Đại biểu đề nghị hoàn thiện quy định theo nguyên tắc một đầu mối tiếp nhận, một bộ hồ sơ, không thẩm định lặp lại; đồng thời làm rõ trách nhiệm kế thừa hợp đồng, bảo lãnh, nghĩa vụ tài chính, thủ tục cấp Giấy chứng nhận và công bố thông tin cho khách hàng sau chuyển nhượng.
Về điều khoản chuyển tiếp tại Điều 61, đại biểu nhấn mạnh cần quy định rõ việc xử lý các hồ sơ, hợp đồng và dự án đang thực hiện, bởi vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp đến hồ sơ đã nộp, hợp đồng mua bán, đặt cọc, bảo lãnh và quyền được cấp Giấy chứng nhận.
Đại biểu đề nghị hồ sơ hợp lệ đã được tiếp nhận trước ngày quy định mới có hiệu lực được tiếp tục xử lý, không yêu cầu nộp lại nếu không có căn cứ pháp luật. Các hợp đồng đã giao kết hợp pháp được áp dụng pháp luật tại thời điểm xác lập, trừ trường hợp các bên thỏa thuận áp dụng quy định mới phù hợp pháp luật.
Đồng thời, phần sửa đổi, bổ sung phát sinh sau thời điểm luật có hiệu lực phải tuân thủ quy định mới, bảo đảm nguyên tắc không hồi tố bất lợi và không hợp thức hóa vi phạm.
