Tiền đặt cọc 5% phải được kiểm soát tại ngân hàng
Thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, sáng 30/10, đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn TP Cần Thơ) đánh giá dự thảo đã xây dựng hành lang pháp lý nhằm phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững.
Đối với quy định tại khoản 5 Điều 18 về mức đặt cọc tối đa 5% đối với bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu cho rằng đây là quy định đáp ứng mong mỏi của người dân, góp phần ngăn chặn tình trạng chiếm dụng vốn thông qua các hình thức như hợp đồng giữ chỗ, phiếu đăng ký nguyện vọng khi dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý.
Tuy nhiên, để quy định phát huy hiệu quả, bà Tô Ái Vang kiến nghị bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền đặt cọc. Theo đó, số tiền đặt cọc 5% phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. Chủ đầu tư không được rút khoản tiền này cho đến khi dự án đủ điều kiện và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.
Theo đại biểu, cách làm này nhằm bảo đảm an toàn cho khoản tiền của người dân, hạn chế rủi ro chủ đầu tư chiếm dụng tiền đặt cọc rồi mất khả năng thanh toán hoặc bỏ trốn.
Về quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 5% còn lại được giữ tại ngân hàng bảo lãnh, đại biểu đánh giá đây là bước tiến trong bảo vệ quyền lợi người mua nhà.
Dù vậy, đại biểu cho rằng việc giữ khoản tiền này trong tài khoản phong tỏa kéo dài có thể tạo ra lượng vốn không được lưu thông, ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp. Vì vậy, bà đề xuất trường hợp việc chậm cấp giấy chứng nhận được xác định do lỗi khách quan từ phía cơ quan nhà nước, chủ đầu tư được thay thế khoản tiền mặt 5% đang bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương.
Gỡ vướng chuyển nhượng dự án, tránh lãng phí nguồn lực đất đai
Một nội dung khác được đại biểu Tô Ái Vang đề cập là quy định tại khoản 4 Điều 30, theo đó chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.
Đại biểu cho rằng quy định này có thể khiến các giao dịch mua bán, sáp nhập doanh nghiệp gặp khó khăn, trong khi đây được xem là một kênh để các chủ đầu tư đang cạn kiệt dòng tiền tìm kiếm nguồn lực. Nếu dự án không thể chuyển nhượng, nguy cơ dự án tiếp tục đình trệ, nguồn lực đất đai bị lãng phí và người mua nhà bị ảnh hưởng.
Để tháo gỡ vướng mắc, đại biểu kiến nghị bổ sung cơ chế cho phép các bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, với điều kiện toàn bộ dòng tiền thanh toán từ chủ đầu tư mới phải được phong tỏa tại ngân hàng và trích nộp trực tiếp, ưu tiên vào ngân sách nhà nước để hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất của dự án.
Theo đại biểu, cơ chế này vừa bảo đảm Nhà nước không thất thu, vừa tạo điều kiện để dự án được tiếp tục triển khai nhờ năng lực kinh tế của chủ đầu tư mới, qua đó góp phần khơi thông thị trường và giúp người dân sớm được nhận nhà.
