Sôi động tại thị trường thứ cấp

Từ đầu tháng 9 vừa qua, chị Đỗ Huyền Trang liên tục nhận được điện thoại của các đơn vị môi giới để hỏi mua căn hộ 2 phòng ngủ của mình tại một dự án căn hộ trên đường Nguyễn Hữu Thọ (phường Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP HCM). Mức giá được nhân viên môi giới đưa ra cho căn hộ này là 3,6 tỷ đồng và người mua sẽ phụ trách chi phí sang tên.

“Căn hộ này cũng được tôi mua từ chủ nhà cũ vào đầu năm 2023. Thời điểm đó tất cả chi phí mua, sửa nhà và làm nội thất chỉ rơi vào khoảng 2,5 tỷ. Như vậy là chỉ sau hơn 1 năm, đã có người hỏi mua lại căn hộ này với giá chênh hơn 1 tỷ, tức là khoảng 40% giá trị”, chị Trang bày tỏ sự bất ngờ về tốc độ tăng giá của thị trường.

Tương tự, anh Mạnh Tuấn (45 tuổi, trú tại TP Thủ Đức, TP HCM) cũng phải bất ngờ trước tốc độ tăng giá của căn hộ. Bởi vào giai đoạn đầu năm 2024, anh này có tìm hiểu và đặt vấn đề mua lại một căn hộ 2 phòng ngủ, rộng khoảng 67m2 tại một dự án ngay tại khu vực cửa ngõ của quận 7.

Thời điểm đó, thông qua nhân viên môi giới, anh Tuấn nhận được giá bán của căn hộ này là khoảng 3,8 tỷ. Tuy nhiên do phải xoay sở dòng tiền nên việc mua nhà phải tạm gác sang bên. Nhưng đến cuối tháng 9 vừa qua, nhân viên sale đã chủ động báo cho anh biết, giá căn hộ nói trên đã tăng lên khoảng 4,4 tỷ đồng.

“Tôi khá bất ngờ khi nghe nhân viên môi giới báo giá như vậy. Chỉ sau khoảng nửa năm, giá căn hộ đã tăng 600 triệu đồng, vậy là phải kiếm 100 triệu đồng/tháng mới có thể bắt kịp giá bán. Chưa rõ lý do chủ nhà tăng giá, nhưng mức giá này còn cao hơn một số dự án mới trong khu vực, có vị trí xấu hơn một chút”, anh Mạnh Tuấn chia sẻ.

Ghi nhận thực tế cũng cho thấy, việc tăng giá tại thị trường thứ cấp đã âm ỉ từ giai đoạn đầu năm 2024. Dù không tăng “sốc” như thị trường Hà Nội, nhưng giá bán căn hộ cũ tại TP HCM cũng ghi nhận mức tăng từ 10-20% tùy theo vị trí và thời gian sử dụng của dự án.

Dữ liệu lịch sử giá từ chuyên trang Batdongsan cũng chỉ ra trong 8 tháng qua, giá chung cư tại một số quận nội thành như quận 7 tăng trung bình hơn 24%, quận 3 tăng 6,8%, quận 4, Phú Nhuận và Bình Thạnh lần lượt tăng 12,2%, 2,2%,và 6,1%... Tín hiệu tăng giá này được ghi nhận trong tất cả các phân khúc, đặc biệt là phân khúc trung cấp.

Căn hộ sẽ tiếp tục tăng giá trong giai đoạn cuối năm

Lý giải nguyên nhân tăng giá của loại hình căn hộ chung cư TP HCM trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng cho rằng thị trường này vẫn đang bị hạn chế về nguồn cung với số lượng các dự án mở bán không nhiều. Đặc biệt là nguồn cung cho nhu cầu ở thực, tập trung ở phân khúc trung cấp và bình dân ngày một cao, đã khiến có tình trạng bị đẩy giá.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan nhận định, giá bán thứ cấp căn hộ TP HCM còn bị tác động bởi xu hướng tăng mạnh của thị trường sơ cấp. Nhiều dự án mới triển khai có vị trí xa trung tâm từ 15-25 km nhưng giá bán cao, thậm chí gấp nhiều lần những dự án hiện hữu tại trung tâm. Ví dụ như một dự án lớn ở phía Đông cách trung tâm quận 1 gần 30 km chuẩn bị chào bán với giá 3.330 USD mỗi m2 (khoảng 83 triệu đồng) - tương đương giá của một dự án cao cấp ở khu vực trung tâm.

Việc các dự án đã giao nhà, nhất là những căn đã có sổ hồng tăng giá mạnh phản ánh nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn. Trong lúc nguồn cung mới không có nhiều, giá sơ cấp lại liên tục đi lên, việc giá căn hộ cũ tăng cao không có gì bất ngờ.

Nhìn nhận theo hướng tích cực hơn, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, trong những tháng cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có tiến triển rõ nét. Đặc biệt là việc các bộ luật mới có hiệu lực sẽ giúp thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên.

Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có tiến triển rõ nét. Kết quả phục hồi sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực nhưng với mức độ phân hóa đồng đều hơn. Đặc biệt khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ. Các doanh nghiệp phát triển dự án bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước. Các chủ đầu tư sẽ tự tin hơn với việc ra hàng. Nhà đầu tư được tiếp thêm niềm tin, thúc đẩy dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng chảy vào bất động sản,...

Tuy nhiên khi dự báo xu hướng sắp tới, nhiều chuyên gia vẫn cho rằng dù các bộ luật mới sẽ gỡ vướng cho nguồn cung, nhưng quỹ đất sạch tại TP HCM hiện đang rất khan hiếm. Do đó, việc “bùng nổ” nguồn cung để giúp giá bán của các dự án mới cũng như kiềm giá của thị trường thứ cấp sẽ rất khó. Theo đó, nhiều khả năng đà tăng giá này sẽ còn tiếp diễn và chỉ bị kìm hãm khi thị trường thực sự cởi trói được bài toán nguồn cung.