1. Họ là công nhân đứng dây chuyền trong các khu công nghiệp, là giáo viên trẻ, y tá, nhân viên văn phòng, kỹ sư mới ra trường, người giao hàng, tài xế công nghệ, cán bộ công chức hưởng lương tháng. Ban ngày họ góp phần vận hành guồng quay kinh tế đô thị. Ban đêm, rất nhiều người trở về những căn phòng trọ chỉ vừa đủ kê chiếc giường, mùa nóng hầm hập như hộp thiếc, mùa mưa thấp thỏm lo dột nước.
Ở nhiều khu công nghiệp quanh Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương hay Đồng Nai, không khó để bắt gặp những gia đình trẻ sống trong căn phòng 15-20m² suốt nhiều năm. Có người làm việc hơn chục năm ở thành phố nhưng chưa từng dám nghĩ tới chuyện mua nhà. Họ sống trong trạng thái “tạm cư lâu dài” ngay tại nơi mình đang đóng góp sức lao động mỗi ngày.
Trong khi những tòa chung cư mới vẫn tiếp tục mọc lên, ánh đèn đô thị mỗi đêm vẫn sáng rực hơn, thì giấc mơ an cư của rất nhiều người lao động dường như lại bị đẩy xa dần khỏi tầm với. Họ góp tuổi trẻ và sức lao động để thành phố vận hành mỗi ngày, nhưng lại không biết đến bao giờ mới có thể an cư ngay trong chính thành phố ấy.
Bởi thế, phát biểu của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại buổi làm việc về triển khai Chỉ thị 34-CT/TW không chỉ là một chỉ đạo về chính sách nhà ở. Đó là cách đặt con người trở lại vị trí trung tâm của câu chuyện phát triển đô thị, trong đó xác định việc tiếp cận nhà ở an toàn, phù hợp với khả năng chi trả phải được coi là quyền cơ bản của người dân và là thước đo của tiến bộ xã hội.
Lần đầu tiên, một định hướng rất rõ được đặt ra, từ nay đến năm 2030, nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược. Điều được nêu ra ở đây không chỉ là chính sách nhà ở, mà còn là cách đối xử với lực lượng lao động đang trực tiếp vận hành nền kinh tế đô thị.
Nhiều năm qua, chính sách nhà ở ở Việt Nam gần như mặc định đi theo tâm lý “phải sở hữu nhà”. Người dân xem căn nhà là tài sản tích lũy lớn nhất đời người. Doanh nghiệp ưu tiên phát triển căn hộ để bán vì lợi nhuận nhanh hơn. Chính quyền địa phương ở không ít nơi cũng thiên về các dự án thương mại mang lại nguồn thu lớn.
Dần dần, nhà ở ở nhiều nơi không còn được nhìn trước hết như một không gian để sống, mà trở thành tài sản để tích lũy, đầu tư và chờ tăng giá. Nghịch lý ấy càng rõ hơn khi thị trường bất động sản trầm lắng nhưng giá nhà vẫn gần như không chịu hạ xuống.
Từ đầu năm 2026 đến nay, giao dịch tại nhiều đô thị lớn giảm mạnh do lãi suất vay mua nhà tăng trở lại. Nhiều người trẻ có nhu cầu ở thực phải tạm gác kế hoạch an cư vì áp lực tài chính vượt quá khả năng chi trả. Có gia đình tính mua căn hộ khoảng 2-2,5 tỷ đồng nhưng khi tính khoản trả góp mỗi tháng hơn 20 triệu đồng cả gốc lẫn lãi, cuối cùng đành tiếp tục đi thuê nhà.
Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường Hà Nội có khoảng 8.900 căn hộ được chào bán nhưng chỉ khoảng 1.300 giao dịch thành công. Tại TP. Hồ Chí Minh, hơn 8.400 căn hộ được đưa ra thị trường nhưng số giao dịch cũng chỉ khoảng 1.400 căn. Thanh khoản giảm mạnh, nhưng giá căn hộ tại nhiều dự án vẫn tiếp tục tăng thêm 4-5% so với cuối năm trước.
Không khó để bắt gặp cảnh nhiều khu đô thị về đêm chỉ lác đác ánh đèn, nhiều căn hộ đóng kín cửa suốt nhiều năm nhưng giá bất động sản vẫn tiếp tục bị đẩy lên. Đằng sau những dãy nhà im tiếng người ấy là một thực tế đáng suy nghĩ: Tốc độ tăng giá nhà đang đi nhanh hơn rất nhiều so với khả năng an cư của phần đông người lao động.
2. Sẽ rất khó nói tới một thành phố đáng sống khi phần lớn người lao động lại luôn phải sống quá xa nơi làm việc, mất vài tiếng mỗi ngày để di chuyển, trở về những căn phòng tạm bợ sau ca làm kéo dài. Khi người lao động luôn sống trong cảm giác bấp bênh về chỗ ở, đô thị đó khó giữ được sức hút và sức sống lâu dài.
Ở nhiều quốc gia phát triển, không phải ai cũng sở hữu nhà. Nhưng họ có thể thuê nhà ổn định, dài hạn, với mức giá hợp lý, có pháp lý bảo vệ và hạ tầng sống đầy đủ. Người trẻ có thể yên tâm làm việc, lập gia đình, nuôi con mà không bị ám ảnh thường trực bởi áp lực phải mua bằng được một căn hộ.
Trong khi đó ở Việt Nam, thị trường cho thuê lại phát triển khá tự phát. Người lao động thuê trọ nhưng thiếu cảm giác an cư. Họ có thể bị tăng giá bất ngờ, bị chấm dứt hợp đồng đột ngột, sống trong điều kiện hạ tầng thiếu thốn, không gian sinh hoạt nghèo nàn. Nhiều khu nhà trọ công nhân tồn tại như những “ô chứa lao động”, chứ chưa phải môi trường sống đúng nghĩa.
Bởi vậy, khi Tổng Bí thư, Chủ tịch nước nhấn mạnh “nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản”, đó không chỉ là lời nhắc về đạo lý thị trường. Nó chạm tới một vấn đề sâu xa hơn: Nếu đô thị chỉ được nhìn như nơi tạo ra giá trị bất động sản, còn người lao động bị đẩy ngày càng xa khỏi trung tâm đời sống đô thị, thì sự phát triển ấy khó có thể bền vững.
Điều đáng chú ý trong chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước là tư duy tiếp cận rất thực tế, không quay lại mô hình bao cấp nhà ở, nhưng cũng không phó mặc hoàn toàn cho thị trường. Nhà nước kiến tạo quỹ đất, quy hoạch, hỗ trợ tín dụng, điều tiết thuế, kiểm soát đầu cơ. Doanh nghiệp tham gia xây dựng và vận hành với lợi ích hợp lý. Người dân được tiếp cận chỗ ở phù hợp khả năng chi trả.
Muốn hiện thực hóa điều đó, có lẽ Việt Nam phải bắt đầu bằng việc thay đổi cách quy hoạch đô thị. Suốt thời gian dài, nhiều địa phương ưu tiên dành “đất vàng” cho thương mại, dịch vụ, các dự án cao cấp; còn nhà ở xã hội thường bị đẩy ra xa trung tâm, xa nơi làm việc, thiếu hạ tầng trường học, y tế, giao thông công cộng.
Có nơi quy hoạch nhà ở xã hội như một nghĩa vụ phải làm cho đủ tỷ lệ, chứ chưa coi đó là cấu phần thiết yếu của đô thị. Hệ quả là nhiều khu nhà ở xã hội xây xong nhưng người dân không mặn mà vì sống bất tiện, trong khi hàng chục nghìn công nhân vẫn chen chúc trong các khu trọ tự phát sát khu công nghiệp.
3. Nếu coi nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược đến năm 2030, tư duy quy hoạch phải khác. Mỗi khu công nghiệp mới phải đi cùng hệ sinh thái nhà ở cho thuê giá hợp lý. Mỗi đô thị lớn phải dành quỹ đất đủ tốt cho nhà ở xã hội và nhà cho thuê dài hạn. Người thu nhập thấp không thể mãi là nhóm phải đứng ngoài cùng trong quá trình hưởng thụ các tiện ích đô thị.
Một điểm nghẽn khác nằm ở thủ tục và cơ chế thực thi. Nhiều doanh nghiệp muốn làm nhà ở xã hội nhưng mất quá nhiều thời gian cho thủ tục đất đai, phê duyệt đầu tư, xác định giá bán, ưu đãi tín dụng. Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản thương mại lại dễ tìm lợi nhuận hơn ở phân khúc cao cấp.
Nếu muốn thị trường nhà ở giá hợp lý phát triển, Nhà nước phải tạo được một cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp nhìn thấy lợi ích dài hạn. Cần có quỹ tín dụng dài hạn cho phát triển nhà cho thuê; ưu đãi thuế rõ ràng; thủ tục minh bạch, nhanh gọn; đồng thời kiểm soát nghiêm việc chuyển đổi mục tiêu dự án sau khi được hưởng ưu đãi.
Quan trọng hơn, cần chấp nhận một thay đổi về văn hóa nhà ở. Một xã hội hiện đại không nhất thiết đo sự thành công của mỗi người bằng việc sở hữu bao nhiêu mét vuông bất động sản, mà ở chỗ họ có thể sống ổn định, an toàn và giữ được phẩm chất sống trong đô thị hay không.
Điều đáng chú ý là lần này, trọng tâm chính sách không còn chỉ xoay quanh việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, mà chuyển mạnh sang bài toán bảo đảm chỗ ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp.
Từ nay đến năm 2030, quá trình đô thị hóa ở Việt Nam sẽ còn diễn ra rất nhanh. Hàng triệu lao động trẻ sẽ tiếp tục đổ về các thành phố lớn và vùng công nghiệp. Nếu chính sách nhà ở không đi trước một bước, áp lực lên đô thị sẽ ngày càng lớn.
Giá trị của một đô thị không chỉ nằm ở những cao ốc hay tốc độ tăng giá bất động sản, mà còn ở khả năng để người lao động có thể sống ổn định, gắn bó lâu dài và nhìn thấy tương lai của mình ở đó.
Sau tất cả những câu chuyện về tăng trưởng, quy hoạch hay thị trường bất động sản, điều nhiều người lao động mong mỏi đôi khi chỉ là một mái nhà đủ yên tâm để trở về sau ngày làm việc, để có cảm giác mình thật sự thuộc về thành phố mà họ đã gắn bó suốt nhiều năm.
